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集体土地能不能用来开发住宅？怎么获取？
作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）
2019 年 8 月第十三届全国人大常委会第十二次会议表决通过关于修改《土地管理法》的规定，允许集体经营性建设用地入市，从根本上扫除了集体经营性建设用地直接入市出让的法律障碍。其法律政策修改流程如下所示：
新修订的土地管理法的核心内容主要体现在四个方面：直接入市交易、可融资、抵押、后续可转让及市场化企业参与拿地。具体而言，删除了“从事非农业建设必须使用国有土地或者将原集体土地征为国有的规定，增加规定了集体经营性建设用地在满足一定条件的情况下，可以通过出让、出租等方式交由农村集体经济组织以外的单位或个人直接使用，同时使同时使用者在取得集体经营性建设用地之后还可以转让、互换、出资或抵押等方式进行再次转让或融资”。
01
集体土地的入市程序？
针对集体经营性建设用地的入市程序来说，需要明确其相应的入市主体、入市前提、用途管制、定价方式与收益分配等五个方面的规定。
①入市主体
根据相关法律法规所确立的原则，允许其首次入市的法定主体为集体经营性建设用地的所有权人。而再次入市的，允许的入市主体即为已经取得集体经营性建设用地使用权的使用权人。回溯集体经营性建设用地的所有权与入市主体的匹配形式， 主要存在三种情形，分别如下对应所示：
在实操中，入市主体一般由经济合作组织实施入市，或委托股改后的有限公司代为上市。
②入市前提
根据本次修订的《土地管理法》，拟通过出让、出租等方式入市的集体经营性建设用地须至少满足以下4项前置条件：
1）拟入市的土地应当是经过土地利用总体规划、城乡规划所确定为工业、商业等经营性用途，且需在每年的土地利用年度计划中作出相应安排。
2）拟入市的集体经营性建设用地应该依法登记。
3）拟入市的集体经营性建设用地通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，应当签订书面合同。
4）集体经营性建设用地出让、出租等，应该当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意。
③用途管制
即集体经营性建设用地是否可以用于开发商品住宅呢？
根据《土地管理法》修订内容可知，目前法律所允许的入市用途仅为工业、商业等经营性用途，并未明确涉及住宅类用途。关于住宅类项目应用目前存在以下两种尝试：
尝试 1：2017 年 8 月，原国土资源部会同住建部确定了首批 13 个城市试点开展利用集体建设用地建设租赁住房。
尝试 2：2018 年 12 月，北京市规划和自然资源委员会首次尝试利用集体经营性建设用地建设共有产权住房。
因此总结集体经营性建设用地用途，如下图所示：
④入市价格
关于集体经营性建设用地的入市价格，原则上根据相关法律条文约定，需要与国有建设用地“同等入市、同权同价”，但由于集体经营性建设用地市场发育远远不够， 尚未形成完善的土地供求竞争机制，实操中目前出让的集体土地地价水平普通偏低， 因此相较国有建设用地来说存在较大的价格优势。
具体的定价方式根据实操经验来说，一般不低于基准地价的70%（北京实操情况为市场评估价的 70%）。整理各地区公布的定价规则如下：
佛山市南海区规定：原则上不得低于基准地价的 70%；因特殊原因低于70%的，需要提供相应的证明材料。
广州市白云区规定：集体经营性建设用地使用权出让价格不得低于同区域、同类别国有土地使用权基准地价修正后的价格的 30%。
租赁用地地价折让：如上海集体用地租赁地块楼面地价相较周边住宅用地仅为 1/10~1/12, 与此前推出的自持国有纯住宅地块相比更具成本优势。
⑤收益分配
开发商支付相应的土地款后，该笔资金的流入方分别为政府——村集体——村民。
每个环节的具体分配比例需依据相关法律条文来定。具体来说，依据 2016 年 4 月财政部、国土部制定的《土地增值收益调节金征收管理制度》，农村集体经营性用地入市，再转让环节，政府征收一定比例的调节金用以改善农村基础设施配套等；村集体留下一定比例的发展基金后，将剩余收益分配给农民。
从计算公式的表达上来看：
土地增值收益 = 土地入市收益 – 取得成本 – 土地开发支出；
调节金 = 土地增值收益 × 正式比例（20%~50%）
调节金上缴至县一级地方政府国库，纳入一般公共预算管理，省、市不参与分成， 征收比例各地可根据实际情况调整。
02
开发商集体经营用地探索路径与典型案例
目前房企介入集体租赁用地投资，目前相对成熟的有两种路径：
路径1：集体经济组织（经济合作社或股改后的有限公司）与国企共同联合开发整体租赁住房。以北京市为例，集体经营性建设用地使用权入市采取区（镇）级统筹方式，同时明确规定：集体经济组织在新成立的企业持股比例不低于51%，且应有保底分红。
路径2：集体经济组织（经济合作社或股改后的有限公司）或开发企业通过招拍挂、协议出让等模式获取土地使用权。在背景导入中的北京大兴区瀛海镇集体建设用地，用于建设共有产权房的项目，即是按照此种路径实现入市出让。
“路径1”典型案例：与集体经济组织的联合开发模式
在上述模式中，大兴区采取集中统筹方式，成立区级有限公司与国企联合体共同联合开发。
“路径2”典型案例：招拍挂拿地，独立开发
在上述模式中，大兴区采取集中统筹方式，成立区级有限公司独立完成地块拆迁、腾退等一级整理工作，最终待地块收储后到二级市场独立摘地。
集体经营性用地入市目前尚处于初期发展阶段，对于很多事项需要待相关法律法规出台来进一步明确
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