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2023不良资产大会昆明站
又一地法拍房限购，法拍房低价有因。
作者：鲸哥
来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）
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3月22日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》，其中提到了建立二手房成交参考价格机制，并将法拍房也纳入限购范畴。
2021年还不满三个月，已经有六个城市颁布了楼市调控新政。1月5日，福建南平率先打响城市调控第一枪，1月8日郑州接棒，将主要着力点放在了房地产三大端口的供应端。
1月25日，上海市房管局表示，上海法拍房将纳入限购，购买法拍房需具备本市购房资格。这也是上海法拍房首次被纳入限购范围。
继上海之后，3月3日，杭州将法拍房纳入了限购政策范围内。
加上此次成都法拍房纳入限购，法拍房这个颇为“小众”的房产交易模式，频繁出现在各地楼市的调控政策中，法拍房限购的城市也越来越多。
02
2020下半年的一波楼市行情，让针对楼市的调控变得愈发频繁。除了央行和银保监会，还有深圳、郑州、上海、杭州、成都等市场火热的一二线城市领衔调控。
仔细看本轮一二线城市的调控，可以看出调控的着力点已经开始转向了二手房。众所周知，与新房zf可直接调控相比，二手房则基本上是市场行为。
从2020年下半年起来的这波涨势来看，在北上广深一些小区，成交价只有五六万的小区，挂牌价已经动辄8万以上，业主在小区社群里更是高喊着“站上10万+”、“站上30w+”等口号，无疑不是加剧了市场的恐慌。
究其原因，二手房虽然更加“市场化”，但每个小区都相当于独立的区域市场，这个市场盘子并不大，一个小区只要几套房子故意抬价，整个小区的均价就被抬起来了。
尤其是领衔涨价的“学区房”，价格更是离谱，也就难怪会有明文下令严禁中介使用“学区房”的字眼对房源进行宣传。
再看法拍房，虽然属“小众”类型，但法拍房之前在多地拥有“不限购”的优势，在一些限购很严的一线城市，比如上海、杭州等地，也是非常火热的存在。
最近北京的法拍房市场也逐渐升温。根据有关数据显示，3月15日-3月21日，北京市二手房住宅网签4824套，新房住宅网签1434套。
法拍房方面，共计挂牌房源78套(撤拍5套)，总市值3.96亿元。成交法拍房31套，成交总价2.26亿元，成交面积5105.99平方米，平均折扣8.1折，共计219人参拍，出价1345次，平均7.06人争抢一套法拍房。
虽然越来越多的城市将法拍房纳入限购，但法拍房具有天然低价优势，还是吸引了越来越多的购房者关注。
03
那为什么法拍房能“捡漏”呢？低价的原因又是什么呢？
1. 法规如此
根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》，拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%，所以法拍房的价格就很低。
也就是说，评估价为100万元的房子，保留价最低为80万元。如果这一次流拍，下一次重新拍卖，最高可以再降价20%，也就是64万元。如果第二次拍卖还没人买，那第三次就会直接以更低的价格变卖。
2. 法拍房的变现性高
法拍的目的是法院希望通过拍卖折抵价款，赔付给债权人，能够尽可能快速的将债务偿还。为了达到较高的变现要求，所以从起拍价由低到高竞拍，价高者得。
3. 法拍房的市场是买方市场
首先法拍房的售卖是时间限制的，一般为60天，如没有竞买者出价，流拍之后，第二次拍卖时还会出现降价的情况。相比较新房市场上，开发商经常出现“捂盘惜售”、“茶水费”等小动作，法拍房在整个拍房的过程中是有法律保障并且全透明的。
一些标的价格较高的房地产法拍案，动辄上亿的价格经常会出现流拍数次之后才会成交，所以价格的主动权掌握在买方手中。
4. 法拍房的普及性不高
我们得承认，整个房屋交市场上，知道法拍房的人本身并不是太多，不熟悉法拍流程和相关步骤，又担心其他附加的费用。
5. 法拍房的隐患和风险
新闻中不乏购买法拍房“踩坑”的问题，所以导致很多人想买也不敢买，所以最后参与拍房的人员有限，从而价格也就不高。
以上就是鲸哥总结的法拍房低价的原因。
正如文章开篇提到的新闻，目前随着zf逐渐对二手房开始控价、多地开始将法拍房纳入限购范围，将会对市场带来新的预期。
而法拍房其实是二手房分类中比较“特殊”的一种，也在被越来越多的购房者所熟知，那么未来可能真正参与到法拍房“捡漏”的人也会越来越多。
还是那句话，买房上车要趁早。
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