第三轮土拍战报合集！比凉我就没怕过谁！

投拓狗日记

2021-11-30 14:59
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目前，第三轮集中供地，已近20城公布了土拍政策，而深圳、南京、苏州、无锡已完成收官之战。

作者：阳新芽

来源：投拓狗日记（ID:ziguanshidai)

目前，第三轮集中供地，已近20城公布了土拍政策，而深圳、南京、苏州、无锡已完成收官之战。

在集中供地的第一年，三轮土拍下来就已经是境况截然不同。可谓来时“春江花月好热闹”，现在“树有寒鸦三两只”。

三轮土拍关键词：

第一轮——“马甲横飞、亏本抢地、事后追悔”；

第二轮——“撤地再撤地、流拍再流拍”；

第三轮——“地方平台忙兜底，民企ICU看直播”。

其实，在第三轮土拍前，政府、央行都在给房企融资松绑、给市场注入信心；各地政府也在积极调整第三轮土拍政策。

但是，几乎所有民营房企现在都知道，现阶段任何事情都没有降负债重要。不老老实实降负债，很可能真的就见不到明天的太阳，在真真实实的完成降负债前，完全不考虑拿地。

其次，这一波政策利好也并没有传导至民营企业。虽然融资端开闸了，但救命钱真正的流向还是国企！据统计11月已发行信用债的20余家地产公司，只有1家民企…

所谓信心比黄金重要，而市场端遭此半年的折腾，基本上彻底毁灭完了。连村里80岁的老爷爷都在和我说，房地产不行了，房产税要出来了…

可以说年底这轮集中出让，基本上就会是绝大部分房企袖手旁观，地方国企忙着托底——当然，地方平台基本上市场运作能力为0，年后大概率会寻找主流开发商转让或者合作开发，所以此轮土拍，基本上等于没拍…

这里给大家盘点一下深圳、南京、苏州、无锡土拍结果。

1、无锡土拍

拍政策方面，首轮中主要采用“限地价+竞配建”，二轮取消竞配建，通过“限地价+摇号”，为房企保留较为充足的利润空间。第三轮基本延续第二轮政策，仅加强了购地资金来源审查制度，以满足810土拍新政要求。

土拍热度方面，降温明显。此轮土拍20宗地块17宗底价，仅3宗低溢价成交，最激烈的一场也就几分钟搞定，最高土地溢价率只有2.76%。

如城南置业竞得的72号地块，实际楼面价18389元/平方米，较二轮相邻地块成交楼面价22370元/平方米下降了18%，拿地成本明显降低。

2、深圳土拍

深圳本轮土拍将二轮中的竞自持调整为竞公共住房面积，有意提高第三批次项目利润水平。

深圳本次总共上架11宗地，总体质量高于上一轮，虽然全部成交，但其中7块底价成交，剩下4块溢价触顶，进入摇号“拼手气”的阶段。而在第二轮集中供地中，深圳29宗地中有17宗触顶（1宗流拍）。

本轮深圳土拍完全就是“大金主”深地铁的独角戏，总共就11宗地，他拿5宗。而真正的民企只有星河、鸿荣源两家，都是本土民营房企。

3、南京土拍

而南京的情况就更凉了，虽然土拍政策方面取消“不得联合报名竞买、不得合作开发，严格限制股权转让”的要求，房企资质由“二级或一级”下调至“三级及以上”。

即便如此，原计划出让61宗，开拍前三天，仍有15宗无人问津，终止出让，剩下的46块地，35宗底价成交，一宗流拍，只有5块地触顶进入摇号阶段。

最后，南京市第三轮集中供地总成交价325亿。实现了年度2000亿土地出让收入，全国前三妥了。

4、苏州土拍

土拍政策方面，与二轮土拍门槛明显收紧不同，三轮土拍规则明显放松。一方面将保证金比例从第二轮30%-50%全部下调至30%；另一方面，还将首次付款比例由60%下降至50%，还取消了土地市场指导价（除园区地块外），缓解房企现金流压力，提升拿地积极性。注：苏州土拍出价超过市场指导价需提前一个月支付二期土地款。

并且特意拿出了不少质量高到被称为“压箱底的好地”。但是即便如此，三天土拍下来，25宗土地，23宗0溢价成交，并且清一色地方平台兜底。

甚至有的楼板价较第二轮隔壁地块，成交楼板价下降了40%。是的，你没看错，从原来2.5万/平米降到1.5万/平米。估计二轮土拍拿地的企业内心一万个草泥马飘过！