作者：观点地产新媒体

来源：观点（ID：guandianweixin）

观点地产网 向来标榜追求“最大”“最强”的恒大集团，正分拆旗下一个巨无霸业务板块赴港上市。在物业管理股自2018年崭露头角并最终掀起热潮两年后，恒大物业终于乘上这波行业“东风”。

8月中旬凭约837.5亿港元估值引入战投，9月末披露招股书，再到11月12日几乎以“火箭”般的速度通过港交所上市聆讯，按照最新计划，恒大物业预计会在12月2日敲钟，股份代码6666.HK。

离正式上市还剩余不到10日时间，招股的工作亦即将开展。在不久前11月3日，蚂蚁集团吸引666万户，超过20万亿人民币的资金参与打新的上市计划被搁浅后，恒大物业被认为是最有可能接手资本市场上无处可投的热钱的标的之一。

11月22日下午，在外界的热烈关注下，恒大物业通过网络直播方式召开上市新闻发布会。集团高管以三人团队，包括执行董事兼总经理胡亮，以及两位执行董事兼副总经理安丽红和王震，出席并回答记者提问。

据披露，恒大物业此次IPO基础发行规模约为16.2亿股，其中包括50%新股和50%旧股，总发行规模占公司发行后股本的15%。在基础发行以外，绿鞋机制还附带约2.43亿股的超额配售权。

筹集资金方面，恒大物业发行的价格区间为每股8.5至9.75港元，按此计算，该公司的IPO将会筹资137.7亿至157.95亿港元。最高募资额勉强超过了此前市场预测的20亿美元募资额。

而恒大物业的预估市值则将达到918亿至1053港元，较上市保荐人农银国际此前一份研究报告，提出“恒大物业的估值介乎1292.5亿至1693.4亿港元”要低。在这份报告中，农银国际估计恒大物业市值的依据为，预测其2021年市盈率为33.4倍至43.8倍，属于行业的标准水平。

由此可见，恒大物业此次公开发售的定价实质上较为保守。但这可能是恒大主动采取的一种战略。目前，在经历了上半年的“狂欢”后，物业股的市场气氛已经转向平淡，这无形中影响了行业新股的IPO发行，尤其是最近有大量优质新股扎堆的情况下。

不久前于10月30日完成上市的合景悠活上市首日破发，开盘报价跌幅达17.87%。同日敲钟的世茂服务开盘同样破发，股价较发行价下跌了4.82%。上市后的平淡甚至冷清，与前期热烈的认购情况形成对比。

但另一方面，最近一只冲击港交所的物业股金科服务，在11月17日上市时，开盘价却较发行价上涨3.02%。当时据市场分析，金科服务上市时是将IPO的定价往下移，从发售价41.8至47.6港元的区间选择了44.7港元作为最终定价，因此规避了破发的情况。

目前，恒大物业还未确定发售的最终定价，但不排除它将采取同样的手法，来保证上市首日股价的表现。 

另一方面，资料显示现时共有23家基石投资者确认参与恒大物业本次发行。以价格区间终端计算，基石投资者合计将包揽约7.9亿股发售股份，相当于总发行规模的48.7%。这无形中对未来股价起到一定的托底作用。

不过恒大物业IPO 的最终情况还有待观察。据了解，预计在近期开展招股的物业股还有华润置地旗下的华润万象生活，以及佳源国际分拆的佳源服务。

除可能出现3只物管股撞期的情况外，恒大物业最有力的竞争对手还包括京东集团旗下“互联网+医疗健康” 概念独角兽京东健康，和洗涤护理品牌巨头蓝月亮。

竞争激烈，恒大物业较为保守的定价，或者是一种以退为进的战略。通过大发行量和较低的入场费，激发市场投资者的热情。

毕竟恒大物业未来的发展前景还是有保障的。恒大物业可以说是目前中国规模最大、增长最快、地域覆盖最为广泛的物业服务龙头企业之一。

资料显示，恒大物业总收入从2017年的43.99亿元增长至2019年的73.3亿元，年复合增长率达到29.1%。今年上半年该公司的总收入则录得45.6亿元，同比增长31.7%。同时，3年间毛利润复合增长率达到了101.4%，净利润复合增长率则为195.5%。

截至2020年上半年，恒大物业已经布局覆盖国内超过280个城市，已经签约并且服务项目1354个，总在管面积约为2.54亿平方米，签约面积为5.13亿平方米。

在可以预期的来自恒大集团的巨量交付下，用行业套话来说，恒大物业提前锁定高增长性。据了解，截至今年6月30日，恒大集团的住宅土地储备建筑面积达到2.4亿平方米。

但极度依赖母公司交付项目，是恒大物业目前的甜蜜之处和痛点。

看过往数据，于2017年至2020年6月30日，恒大物业来自于恒大集团的在管面积分别为1.38亿平方米、1.83亿平方米、2.34亿平方米以及2.51亿平方米。而来自于独立第三方物业开发商的在管面积仅有20万平方米、40.1万平方米、82.2万平方米以及102.4万平方米。

收入方面，同期恒大物业来自于恒大集团的收入分别贡献了总收入的99.8%、98.9%、98.4%以及98.8%。

作为一间独立运行的物业管理公司完成上市，恒大物业未来必须向外拓展第三方管理面积，向内提升社区增值服务收入。目前市场观察所有物业新股，最关心的问题也是这两项，因为它影响到未来的增长质量。

“公司从2019年开始，已经开始关注对外的拓展以及收并购的市场。”胡亮表示，恒大物业在今年6月份正式成立了投资拓展团队，积极向外拓展。其中，6月至9月已经成功收购五家区域物业管理公司。

包括南昌馨雅物业、成都威尔斯普物业、遵义中信物业、湖北冠博物业、浙江永康嘉华物业，共获得总在管面积772万平方米。

“同时我们上市募集资金用途也会有相当一部分的比例，用于对第三方公司的收并购工作。” 胡亮指出，目前的计划是在65%左右。

其余的募资，恒大物业则将用8%在信息化技术的优化及设备设施的升级，约2%的资金用于人才的招聘与发展，10%用于运营资金和一般用途，而约15%用于增值服务的扩张。

管理层透露，恒大物业的社区增值服务主要包括了社区经营服务、社区资产管理服务，及社区生活服务。2017年至2019年，该公司通过社区增值服务获得的收入由2.51亿元增长到5.73亿元，占总收入的比重从5.7%增长到11.1%。

“未来我们主要是立足于两个大的方面来开展社区增值服务。”王震称。其介绍，第一，恒大物业将与母公司恒大集团在健康、旅游、人寿、新能源汽车等不同的业务板块深度合作，最大限度地发挥彼此的协同效应。

第二，恒大物业将结合自身已掌握的庞大的社区数量和住户资源，在医疗、养老、教育、旅游、餐饮、新零售及社区零售等不同的业务领域，与投资者们开展合作。算上此前8月份引入的红衫资本、中信资本、云锋基金、腾讯控股等14家战略投资者，目前已有最多37家国内外企业参与到恒大物业的未来业务发展中。

“两次引入的投资者，覆盖了多个行业领域。” 王震表示，这些企业包括互联网科技巨头、人工智能独角兽企业、知名的投资机构及大型的企业集团等等，“这些新股东的加入，给公司的业务发展提供了更加丰富的潜在资源。”

“未来，公司将会和各个投资者探讨在不同的业务层面和领域建立灵活多样的伙伴关系。”其称，当中亦包含在物业管理规模上的合作。

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原标题：观点直击|最多筹资157.95亿港元恒大物业上市前瞻

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