在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

房屋买受人在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定其在法院查封前房屋已实际占有案涉房屋的事实。

1. 2010年10月，曲国林自宏昊公司购买房屋一套（即案涉房产）。之后，案涉房产所属项目一直未办理竣工验收手续，曲国林亦未办理诉争房屋产权登记。

2. 2011年6月，在另案首钢建设公司与宏昊公司建设工程施工合同纠纷案中，首钢建设公司向辽宁省鞍山中院提出诉前财产保全申请。之后，首钢建设公司胜诉并申请执行。

3. 2014年12月，另案执行过程中，曲国林提出执行异议，辽宁省鞍山中院裁定驳回曲国林异议申请。曲国林提起案外人执行异议之诉（即本案）。之后，本案经历一审、二审裁定重审。

4. 辽宁省鞍山中院重审一审认为，涉案房屋未办理竣工验收手续，不具有法定交付条件，认定曲国林不符合无过错买受人条件，判决驳回曲国林诉讼请求。曲国林上诉至辽宁高院。

5. 2018年4月，辽宁高院二审认为，曲国林于司法查封行为之前已取得该房产钥匙且进行简单装修，认定已经实际占有案涉房屋，判决撤销一审判决，不得执行案涉房屋。首钢建设公司不服，向最高法院申请再审。

6. 2018年12月，最高法院判决驳回首钢建设公司再审申请。

本案争议焦点为，曲国林是否实际占有案涉房屋，是否满足无过错买受人排除执行的条件。最高法院认为：

（1）曲国林于司法查封之前已取得案涉房屋钥匙，曲国林采取了安装卷帘门进行简单装修及张贴出租信息等行为表明占有，并据此认定曲国林在查封前对案涉房屋已实施了有效控制。

（2）虽然合同法及相关法律法规均明确规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收依法应是商品房交付使用的前提条件。宏昊公司在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。但是，作为房屋买受人的曲国林，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向曲国林交付了房屋钥匙、曲国林已实际占有案涉房屋的事实

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、认定买受人是否实际占有所购房屋时主要存在六大争议焦点问题。根据检索、整理最高法院近三年处理的执行异议之诉案件，我们发现，在该类纠纷案件中，在认定案外人（即买受人）是否实际占有所购房屋时，容易发生争议的问题主要有以下六种：（1）如何认定占有不动产行为发生在人民法院查封之前；（2）买受人签订购房合同后即对外出租的，是否构成占有；（3）买受人签订购房合同后即委托装修，未实际入住是否构成占有；（4）买受人仅举证出卖人交付钥匙的，能否视为占有；（5）占有所依据的基础法律关系非房屋买卖合同法律关系，能否视为占有；（6）占有的内容是否必然包括合法占有，房屋未经验收合格即交付是否符合条件。本文，主要讨论最后一种争议焦点问题，即占有的内容是否必然包括合法占有，关于其他问题的裁判观点请见本篇延伸阅读部分。

二、最高法院支持观点：房屋未经竣工验收，不影响买受人实际占有使用的事实认定。理由主要有两种：

（1）房屋交付不符合法律规定，不影响事实占有的认定。虽然根据房屋买卖双方合同约定及《中华人民共和国建筑法》的规定，建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用，未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。竣工验收是商品房交付使用的前提条件，出卖方在案涉房屋所在工程竣工验收前向购房人交付房屋钥匙，不符合法律规定。作为房屋买受人，在购买的商品房没有办理竣工验收手续的情形下接收房屋，对之后可能产生的质量责任及使用风险依法可能处于不利的法律地位，但不能据此否定在法院查封前房屋出售方已向买受人交付了房屋钥匙、买受人已实际占有案涉房屋的事实，不足以因此认定占有案涉房屋不符合《执行异议和复议规定》第二十八条第二项规定。因此，即使是案涉房屋处于停工闲置烂尾状态，在购房人实际居住使用的情况下，亦不影响买受人实际占有使用。

（2）法律上的实际占有并非限定于实际使用，只要案涉财产处于权利人实际管控之中即可。在我国现有法律及司法实践体系下，将占有转移界定为事实行为，即人对物管领控制的事实行为，非法律行为。例如，占有行为或者说占有事实的成立，不要求占有人必须具备民事行为能力；即使是无权占有，也受法律保护。占有包括直接占有和间接占有，直接占有系占有人直接对物进行事实上的管领和控制，间接占有是指虽未直接占有物，但依据一定的法律关系（占有媒介关系）而对于直接占有人享有返还占有请求权，从而通过直接占有人间接管领和控制该物。间接占有虽非占有人对于物为事实上的管领，但是间接占有这种观念上的占有与直接占有具有同等的保护价值，受我国法律保护。

三、最高法院反对观点：房屋未经竣工验收，不应视为买受人实际占有房屋，买受人无权排除执行。最高法院认为房屋未经竣工验收，购房人无权排除执行的理由主要有两种：

（1）房屋未经竣工验收，不存在占有可能。持此种理由的观点认为，因为买受人所购买商品房尚未竣工，达不到使用条件，无法占有使用，故不存在占有可能，以此认定买受人未实际合法占有所购买房屋，不符合无过错买受人和购房消费者条件，无权排除执行。

（2）房屋未经竣工验收，不属于合法占有。该种裁判观点的内在逻辑为：一般而言，即使在买受人向法庭提交了物业公司出具的入住流转单、钥匙等证据试图证明其已合法占有涉案不动产的情况下，法院通常会进一步审查证据是否真实或者根据当事人申请对涉案不动产进行现场勘验，以调查涉案不动产是否被实际使用。在法院查封案涉不动产前未经竣工验收的，根据《建筑法》第六十一条第二款明确规定：“建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”因此，认为即使买受人主张涉案房屋已经交付使用，但是该等“交付”显然违反了法律的强制性规定，不具有合法性。买受人对案涉房屋事实上的占有、使用，不能等同于合法占有。根据《建筑法》第六十一条第二款，以及《建设工程质量管理条例》第十六条第三款“建设工程经验收合格的，方可交付使用”之规定，房屋作为建设工程只有经过竣工验收合格才能交付使用。因此，出卖人应履行向买房人交付竣工验收合格的房屋这一法定义务。否则，即构成违法交付。而购房人基于违法交付所占有的房屋，不是合法占有。

四、买受人举证过程中避免败诉的注意事项：

（1）买受人务必注意事先保存证据。根据谁主张谁举证的一般原则，买受人作为案外人排除申请执行人对于其所购房屋的强制执行，应当向执行法院举证证明其有足以排除执行的民事权益。买受人不能举证的，无权排除执行。因此，在未办理过户前，买受人应当注意保管房屋买卖合同、付款凭证、入住凭证等证据，防止日后进入诉讼时处于被动局面。换言之，只有将风险提前控制好，才能在风险发生时以最小的成本应对风险。

（2）买受人举证方向建议：除了购房合同，在未办理过户前，买受人务必注意保存物业公司或者出卖人开具的入住通知书、交付的房屋门禁卡、缴纳车场管理费、电费、房费、卫生费、取暖费等凭证，以证明占有事实。但是，如果上述证据材料显示的时间在法院查封案涉不动产之后的，应慎重向法庭提交。否则，法院将认定其在查封不动产前未占有不动产。需要注意的是，司法实践中，买受人仅举证已经交付钥匙且无其他相关证明的，最高法院对于能否认定买受人占有房屋存在不同意见，具体请见本篇延伸阅读部分。

（3）社区居委会、物业公司为买受人出具相应证明材料的，必须负责人签字，单位加盖公章。否则，此类主体出具的相关说明，属于其主观描述，无出具说明的相关人员签字且出具说明的人员未出庭作证，在无其他证据印证的情况下，法院将对该内容的真实性不能确认。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

《中华人民共和国建筑法》

第六十一条　交付竣工验收的建筑工程，必须符合规定的建筑工程质量标准，有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书，并具备国家规定的其他竣工条件。

建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。

《建设工程质量管理条例》

第十六条　建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。

建设工程竣工验收应当具备下列条件：

（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；

（二）有完整的技术档案和施工管理资料；

（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；

（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；

（五）有施工单位签署的工程保修书。

建设工程经验收合格的，方可交付使用。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（2020修正）

第二十八条　金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：

（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；

（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；

（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；

（四）非因买受人自身原因未办理过户登记

《北京首钢建设集团有限公司再审审查与审判监督民事裁定书》【（2018）最高法民申5790号】