干货分享，小白入手法拍房的5大风险及处理办法

不良资产投资观察

2020-08-08 21:13
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聊聊你蠢蠢欲动的法拍房

作者：不良资产投资观察

来源：不良资产投资观察（ID：biyuefinance）

为什么要买法拍房？

我们先来问自己一个问题？为什么买法拍房？

因为能赚钱！一个房子的低买高卖，可能超过打几年工能赚到的钱。

我们以一套500万的房子来举例，都以8折预算（加上各种费用）价格400万买到，分情况简单地来计算毛收益率。

第一种（贷款购买，或者买后抵押贷款）

第二种（全款买入）

第三种（非法拍房，市场价贷款买入）

第四种（非法拍房，市场价全款买入）

从以上4种情况我们知道，同样给这套房子两年后为市场价不变以及市场价上涨10%的情形下，法拍房的年化收益远远超过市场价买入，而其中对于大多数需要贷款的人来说，第一种情况的安全边际及收益率远远高于第三种。

所以，得出结论，买法拍房是为了赚钱！而赚钱的其中一个关键，就是成本控制，无论是自主购买，还是请法拍服务商协助，最终只要成本在预期以内，就是赚钱的交易！以这个案子来说，如果你想要400万买到心仪的房子，那么你需要考虑的是税费，服务费（尽调，过户，佣金）甚至其他隐形费用（律师费，给业主的补偿费等）加上成交价在400万以内。

小白入门：法拍房的5大风险及处理办法

风险01过户

一般来说拍卖来的房子，法院跟公安机关都是会支持买家单方面进行过户及落户。只要走正常拍卖流程以及办理好资料就不会有大碍。但是有些房子因为政策或者地方原因，不一定能够给与办证确权。例如上海的法拍住宅房不限购，而广州限购；另外对于集体房，无证房，分配房，回迁房等都有过户风险。

处理办法：拍前仔细阅读公告，实地尽调，了解户口及学位占用情况，必要时进行付费尽调，相比动辄几百万的房子，切勿粗心大意，小气吝啬而因小失大。

风险02交房

拿到红本不一定能够顺利拿到房子，这也是很多人对于法拍房望而却步的一大因素。其中房子被占用是最常见的，包括被执行人占用，案外人占用，债权人占用，物品占用，租赁占用，其他产权人占用。其中比较棘手的是出现老人及幼儿的情况。

处理办法：依旧非常强调尽调，有能力的自己尽调，不行的话花个几百块，最多也是小几千就能够得到一份非常完善的尽调报告，起码对于你要打交道的“对手”要有足够的了解，不然可能交的是几百万的学费。而无论是谁占用，基本上都会有利益诉求，这个时候建议先进行“友好协商”，必要时要有律师协助。注意在尽调时遇到这种情况时，需要做好测算，将这部分“友好协商”的费用计入成本，然后再进行竞拍。

风险03案件瑕疵

如果房子涉及到房子权属纠纷，刑事案件，甚至凶杀等，那势必对于后续的手续及再出售产生一个很大的障碍。

处理办法：尽调！查清楚房子被拍卖的缘由，债务人信息，债务人涉及被起诉的案件情况，房子权属等。

04税费，管理费等额外费用

购买法拍房跟二手房同样需要支付税费，但往往需要更高的成本，因为需要承担买卖双方的税费，而且上一手的发票一般个人很难拿到，所以在做税费预算时需要全面考虑，这块的差别非常大，从几个点税费到几十个点的税费都有可能出现，所以要考虑原业主是个人还是公司，房屋来源，是否为赠与还是继承；房屋的性质，是否是安置房，房改房，经济适用房，大产权证，多次过户，是否需要补交地价，水电费，管理费等。

处理办法：尽调的时候考虑上税费，水电费，管理费等成交价额外的费用！将这些费用及处理这些情况需要缴纳的服务费计算入成本，超过自己预算就不拍，预算内就果断出手。

风险05贷款

现在大部分法拍房都支持贷款，但是由于给出的尾款支付时间一般都很短，就10天左右，所以一般银行都会要求有担保机构出担保函；而对于可能无法贷款的房子，也要特别留意，其中有刑事案件，违章，房本不满2年，房龄超30年，面积小于50方等等的房子，就要考虑是否有能力全额付款，免得损失保证金。

处理办法：做好贷款预审，以及资金备用方案。也可以一次性付款，再以更便宜的利率及更高额度的贷款金额进行经营贷款等。需要贷款担保的话也多比较，以广州为例，大概是1.5~3个点的担保费用。把所有这些成本计算在购房预算里面。

以上是作为法拍房小白入门需要注意的五大风险点，个人建议对于特定区域或者小区有特别喜好的个人，多留意各大法拍平台，第一套法拍房可以在预算内找一些靠谱的服务商帮忙解决尽调，过户，法顾等问题，毕竟去买二手房也有中介费的预算，买法拍房这种技术含量更高又更划算的资产，出点费用是应该的，切勿因小失大，买房跟买菜不一样，一不小心可是几十年心血付诸东流的后果。

另外也有一些追求更高收益的群体，会去掘宝有占用，有瑕疵，小众的法拍房，因为普通个人害怕面对这些瑕疵，导致购买的成本会便宜非常多，这种适合有处置能力或者付费能力的进阶玩家。

而更高阶的玩法，就是像看我们不良资产投资观察的资产管理公司这样，从债权端就开始介入，会有两个阶段的收益可以选择，一个是债权端的收益，一个物权的收益，这种一般需要团队作战，公司化运营，总之，各个阶段都有肉吃，关键是要买到好肉，会不会料理了！

就先分享到这里，由于关注法拍房的人越来越多，后续会针对具体问题或者案例进行分享。

小结

大多数人购买法拍房的根本目的是投资赚钱，而本金及标的物安全是我们的共同的基本要求，所以应该在尽调，过户，交房，隐藏成本这种影响整体收益率的关键环节上面下重功夫，宁愿前期花多点时间或可控成本，也不要后期踩大坑。

注：文章为作者独立观点，不代表资产界立场。

题图来自 Pexels，基于 CC0 协议

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原标题：干货分享，小白入手法拍房的5大风险及处理办法

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