作者：卢鹏

来源：商业地产与法务（ID：SYDCFL）

一、分析商圈属性及经营模式

1、商圈属性

所以，建设之前一定要先考虑项目所在地区及商圈商业发展水平。任何商业地产比拼的都是项目地段，更是对于一座城市中商圈价值的认定。然而商圈也分为很多种，比如增量商圈、稳定商圈、塌陷商圈等形态。

（1）增量商圈是指商圈已形成，且客流、市场在不断增加的商圈。比如北京的CBD区域，随着写字楼、商场等项目的不断增加，以及人口的不断集中，导致商圈还处于增长中，在此类的商圈中的商业需求仍不断的被制造出来。举例来说，在此情形的商圈中，由于人口导入后，餐饮需求会持续旺盛，所以租金仍然有增长性。

（2）稳定商圈中是指地块区域已近饱和状态，贸然再加入商业项目会造成商圈内商业生态的波动情形。在此类商圈中的经营压力非常大，需要比拼项目的硬件因素（如空间、动线、环境等），也需要比拼软件因素（如调性、品牌、运营等），这会直接使得租金难以快速增长，反而可能会加大运营成本。但此种商圈的好处是租金长期利益可见且比较稳定，非常适合进行项目进行金融化测算。

（3）塌陷商圈是指由于某种原因导致商圈萎缩或衰退，在这种商圈中一定会存在恶性竞争、持续衰落的情况。一旦增加有新项目，便会使得整个商圈中类似项目中的商户盈收下滑，此时别说涨租金了，能维持租户不走就已是很优秀的业绩。

2、经营模式

经营模式，就是任何项目开发初期都要考虑打造成什么样的商业项目，如商业步行街、可来回通车的更宽的步行街、室内步行街、大型的独栋商业体或者是高层下面的群楼。不同的建筑模式，相对应的各个建筑定位是不一样的。

（1）购物中心类的商业形态，配套比较丰富，往往考虑到综合性的商业布局于规划。比如楼上会引进一些影院、餐饮、电玩城、儿童娱乐等配套业态，这会提高对建筑的工程要求以及经营要求。如如果项目在前期初步定位时就考虑引进影院，那么在建筑方面的具体定位是影院所处的位置的净高至少要达8米以上，才能满足影院的入住需求。

（2）步行街类的产品，则主要考虑的就是步行街的楼层问题。步行街的主要类型是单独一层的步行街，中间一条通道两边是临街门市房门市房的建筑模式往往有几种：一拖二、一拖三。

所谓一拖二，就是一楼是一个独立门面，但是一楼内部正对应的门面有楼梯可以直接通往往二楼。而一拖三就是可以直接通到三楼，这三层设计是作为一个整体进行销售、招商。这种建筑模式也有每一层的门面全是独立的，在二层位置设置一个公共走梯或者公共电梯上到二层，上到二层之后有一个外走廊进行人流的循环流通，外走廊紧挨着的是一间一间的二层的独立门市房，三楼相应也是如此，这是独立一层、独立二层和独立三层的门市房设置。另外，也有可能设置成独立一层，二层把三层拖起来，也有可能是一层和二层拖起来，三层是独立的。这可以根据当地不同的商业特性、不同的商户需求和投资人的购买需求灵活变通，这种变通的前提是，在进行建筑施工图纸设计之前，必须明确所有的定位，后期不能有大的变动。否则工程启动之后进行变动将会付出很大的代价。

但该一拖三的设计，往往是以牺牲第三层实际实用性为代价的，其功能与目的，实际是以银行贷款作为标的，毫无真实的使用价值。

（3）综合体类的商业可能设计得相对稍微复杂一些，因为购物中心的建筑模式可能设计的范围比较广，这个购物中心有可能是一个独立的建筑体、建筑群、商业体、附属一两条商业步行街，也有可能是内部步行街加内铺的形式等。

所以，前期建筑的大方向必须要考虑好，要根据商圈属性和经营模式决定初步的建筑方向定位。整体项目将来是以保全写字楼的收益为主，还是以购物中心为主？是酒店为主？亦或是商业街为主？这些经营的难点，以及地块未来发展趋势，一定要考虑清晰。

二、顺应开发需求

所谓开发需求，其实就是整体项目的开发背景。一般来说，项目的开发背景主要分为三种：资金饥渴型、持有运营型和形象塑造型。

1、资金饥渴型

所谓资金饥渴型，就是以销售为主的项目在进行整体建筑定位时，首先要考虑的宗旨就是利于销售，核心本质在于回款，这就决定了项目的所有定位和服务全部是为销售服务的，奠定能顺利销售和实现最高价值的两个基础。

那么，以此类方式进行经营的，其建筑定位必须要利于销售。主要有两个方向：

（1）铺位要划得小一些，因为铺位越小，总款越低，越好卖。

（2）根据项目不同方向的商业价值情况确定建筑情况，尽量规避商业价值低的地方，实现商业价值高的地方的面积最大化、价值最大化，同时把铺位规格缩小到最合适、最好卖的范围内，顺利实现资金回笼。

2、持有经营型

持有经营型主要考虑的是建筑质量、卖场环境等建筑的各个方面必须要做到大气、漂亮，甚至有的还直接要求要保证商业建筑十年或者二十年不落伍。因此，在进行建筑定位时要有一定的远瞻性，要主要考虑建筑立面的几个平层关系和大的建筑参数。

建筑参数主要指，比如现在市面上在经营的商业项目都是地面三层，初步考虑能盖到地面四层就可以，底下三层做商业经营，四层做配套、服务、餐饮、娱乐、休闲。但是为了保证建筑未来几年内不落伍，因此要以远瞻性的目光进行建筑定位，可能在现阶段就直接盖到七八层。

这就对于项目开发人的远期预测能力有着极高的要求，必须要明确项目未来是否存在增长的可能性，否则一定会存在极大的资本压力。

3、形象塑造型

从开发商或者开发企业集团层面，往往对形象塑造没有太高要求，但是如果从外来投资方角度来说，在陌生的城市或者商圈运作一个开发行为，政府相应会有一些其他方面的要求，如建一个中高端的购物中心、打造两条特色步行街、盖一个五星级酒店等形象塑造要求。所以，企业所有的建筑定位首要考虑的就是形象，即建筑的风格和造型，以给人们带来震撼的视觉效果和视觉冲击力。

消费习性其实主要考虑的是消费关系。

1、消费的爱好

比如，有的三四线城市的现代商业没有引进观光电梯，结果在开发项目时就直接建筑定位必须在某一个地方挂两组观光电梯。原因是当地的消费者对此感兴趣，后期就会有大量消费者奔着观光电梯而来，这样后期就会达到很好的吸引人流的效果。2、消费抗性

比如，在做楼层设置时，有的消费者认为商业线能达到三四层就可以，即使有观光电梯、滚梯或直升梯，也会认为五层太高，这时五层可能就没有设置的必要，或者至少从现阶段来说，后期在招商、销售、运营方面都是有一定风险的。

所以在做任何新的商圈项目时，要根据当地的特性，如消费者的习性、爱好、抗性等相应的抹去一些东西，同时把自身传统的一些商业规律、商业经验揉合进去，揉化掉消费抗性。

3、气侯差异

气侯差异对建筑的影响较大，比如北方的天气普遍比较冷，并且冷的周期比较长，因此在北方盖建筑时，采光以及防寒保暖需求。而在南方，是会涉及风雨等所有天气因素的影响，一旦下雨或者天气特别冷时，步行街的整体生意要稍微差一些。所以对于建筑定位，一定要求设计者、规划者必须亲自前往项目城市进行长期考察，禁止拍脑袋空想，以避免对委托人造成损失。

四、把握各业态建筑特性

明确项目的业态定位、地方爱好、抗性、气侯、经营模式、形象、资金等问题后，还有最大的一个核心考虑点——根据不同业态做相应的建筑定位。

不同业态、不同商业对建筑的需求是不一样的，一般来说，各业态的建筑特性主要包括服装类、小商品类、餐饮娱乐类、家居建材类、五金机电类、古玩类、社区配套类等。比如做餐饮类，就需要对用电、化污池、上下水这些要求进行前期摸排与规划，需要提前考虑好，在做建筑定位时要把方案都布好。

五、把控各业态铺位规格

铺位规格主要考虑的方面包括：现状、实际需求、总款承受。

1、现状

所谓现状，就是完成业态定位，通过调研确定每个业态所在楼层、店铺面积。对于铺位规格的定位，例如当小户需要10平方米时，左右可根据8.4米的柱间距进行三等分，中间留作通道，这样基本上一个铺子可能使用的面积在12平方米左右，以此标准铺位就全部划成12平方米。将整体的动线、铺位全部分割完之后，假如以后需要大铺位，可以二合一、三合一或四合一，这样划分不受影响，并且铺位比较规整，到招商阶段还可以自由把握，后期不至于发生大的变动。

如果前期想把铺子划成大小一致的，同时又能满足后期各个需求，首先要考虑的是柱间距、通道宽度是一定的，各个区间不可能划得恰恰满足需求，所需的铺位区间只能通过后期合铺实现，这种是最顺畅的。如果前期划得大小不一，后期就会发现很多柱子都在铺位中间，导致铺子不好租、不好卖。所以，进行铺位划分时，要结合标准铺位的规格、柱间距和柱子情况，沿着柱中线进行划分，尽量不要使柱子正好处于铺位中间。一个柱子可能处于某一铺位的边角位置，并且整个柱子被四个铺位进行了四等分、二等才会比较适用、比较好用。

2、实际需求

比如，市面上的铺位都是10平方米，但是按10平方米划完之后却发现消费者最低都要20平方米，这时就要重新合，即二合一。所以，各业态铺位规格要在结合现状的前提下，进一步通过与商户的沟通、与经营者的访谈，确定主流铺位需要的面积。

3、门槛承受

了解了市面的现状、消费者的需求后，就要按需求划分店铺。

例如，如果是资金饥渴型项目，就要实现快速销售、大量回款，需要将每一个铺子的面积划得特别大，但是销售时就会特别吃力，因为铺位大了，总款就高，对销售造成直接影响。这种情况下，企业还要结合总款门槛，通过前期访谈，了解投资人商户的意向，包括小额投资人、主流的大部分商户能承受的购买店铺的资金能力、最低和最高一年能承受的租金。然后根据总款进行倒推，计算出开发铺位面积的划分。

六、初步确定建筑

从需求、项目开发、业态对建筑的特殊要求等角度等全部考虑完以后，基本上就能够明确每个链条的中心，等于要完成整体建筑的初步方向，然后形成一个基础的建筑设计任务书，再由专业的建筑规划公司按照这个任务书，在满足基本要求的前提下，进行整体大楼的建筑设计、效果图设计和施工图设计。总体来说，初步确定建筑主要包括的方面有楼层、层高、柱距、柱宽、中庭、下沉式广场、核心筒、门市房、滚梯、货梯、观光梯、消防走梯、消防分区、主辅入口、吊顶、地面、经营空间概念效果等。

1、楼层

2、层高

3、柱距

4、柱宽

5、中庭

任何单层面积达到5000平方米的集中性商业最好设置一个小到几百平方米的中庭，这是中庭的特征之一。因为中庭是一个蓄积、汇集采光和人流，然后进行分流的公共空间，对整体的消费者的引导和聚集有明显效果，同时其采光效果也会省去一部分电力成本。

6、核心筒

核心筒只存在于有高层的项目上。如果商业是一个群楼，上面还有一个高层或者小高层，那么这个高层和小高层必然有电梯井，但是电梯井落下来一直落到一层甚至地下，会对商业铺形成破坏，也就是所谓的高层核心筒。

需要注意的是，核心筒要尽量往边角设置，不要破坏中间的动线。因为商业在划分时，中间必须要保证铺位、动线是顺畅的，否则会造成面积的浪费。如果动线是不通畅的，最早时候核心筒的处理方法一般是在商业楼层上面设置转换层，也就意味着高层的核心筒不用一直落到地面一层或者地下一层，不用破坏商业部分。但是随着整体建筑和商业的发展，原则上也是不允许设置转换层的，因为其对消防等各个方面的安全有一定影响，所以近几年通过转换层处理的方式越来越少。如果实在行不通，就要把它的破坏降到最小，单独分出一个区域做核心筒，剩下的部分可以划分成外门市房，这样就等于把核心筒区域和集中性商业区域完全分离开来，相对来说商业区的动线再划分就不会受到太大影响。

总之，企业要通过建筑定位，结合建筑规划院、建筑设计院，做一个整体、漂亮的建筑效果图，为后期的宣传推广起到重大的昭示作用，对投资人和经营户形成相当大的吸引力，这就是经营空间概念效果所提供的对项目的一个基础影响。

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原标题：商业地产建筑定位要点

商业建筑商圈分析项目定位