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法拍房实操系列之交付
作者：趣趣
来源：趣法拍
趣法拍，陪你一起去法拍
全文2110字，阅读时间约7分钟
什么是法拍房的交付？为何存在交付？
法拍房交付对象有哪些？需要满足什么条件？
法拍房交付的内容都包括什么？
如果交付遇到对抗该怎么搞？
趣趣详细和您说说法拍房交付的那些事儿。
“为何存在交付”
我国法律规定所有权的四大权能是所有权人有权对所有物行使占有、收益、使用、处分的权利。买受人支付“对价”，不仅仅是寻求所有权人“名义”，更主要的是“实实在在”的支配标的物。
但是，部分竞拍人拿到法院裁定后，取得的所有权并不是完整意义上的所有权。如果法院不负责清场和交付（腾房），买受人无论是遇到被执行人或者第三方强行占有房屋，又或是因为该房屋先前存在真实有效的租赁关系且承租人居住在房屋内，购房者都很难真正占有拍到的法拍房。对于房产而言，占有和使用往往是统一的。无法取得占有，则意味着极有可能无法正常使用。
法拍房的交付对象
“交付给谁”
如果法拍房成功拍卖，交付对象应为拍卖不动产的买受人；
如果是以物抵债的形式，法院准许债权人以相应价格接受该财产抵债。
“满足条件”
如果交付对象是买受人，应符合拍卖公告中列出的竞买人条件，尤其是标明限购、过户政策的要格外注意，看看自己是否符合购买要求；
如果交付给以物抵债的债权人，可能会出现两个或两个以上执行债权人都申请以拍卖财产抵债的情形。在这种情况下，司法解释规定应由法定受偿顺位在先的债权人优先承受；如果各个债权人的受偿顺位相同，则以抽签方式决定承受人。如果债权人应受清偿的债权额低于抵债财产价额的，人民法院应当责令其在指定的期间内补交差额，然后将补交的价款分配给其他债权人。
法拍房的交付内容
“交付内容”
一般而言，房内物品是动产，拍卖的房产是不动产。所以如果法院仅拍卖房产，就不包括房内的物品。我们通过查看拍卖文件也能发现，如果没有特别注明拍卖范围包括房内物品，则房内物品不属于拍卖范畴，需由原房主取走。所以当拍卖成交且买受人成功办理完过户后，买受人须在法院的帮助下，彻底清理拍卖得来房产屋内所有的财物，以便防止不必要的麻烦。
“注意事项”
关于法拍房的装修和改造问题还是建议各位一定要去现场看看。法院一般公告里会提示“标的物以实际现状为准，法院不承担标的房屋瑕疵保证”。咱们买法拍房，最好有一个毛坯房交付的心理准备。如果是真的看中了公告图片里别人的装修，多去跑一趟，确认下房屋现状。要不遭遇“买家秀”与“卖家秀”的天壤之别，连退货都很麻烦。
交付及可能遇到的对抗
“交付”
最高人民法院《关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第30条规定：“人民法院裁定拍卖成交或者以流拍的财产抵债后，除有依法不能移交的情形外，应当于裁定送达后十五日内，将拍卖的财产移交买受人或者承受人。被执行人或者第三人占有拍卖财产应当移交而拒不移交的，强制执行。” 一般来说，如果竞拍成功且法院也出具了执行裁定书和协助执行通知书后，不动产登记中心及税务部门可协助竞拍人办理过户。
“移交”指将标的物实际交由买受人控制，意味着将标的物的占有转移给买受人，即为交付。拍卖成交后标的物的交付，由执行法院负责完成，执行法院应将房地产交付结果记入执行笔录，并由买受人或承受人签字确认。
“依法不能移交”
实际中可能存在一些“依法不能移交”的情况，值得我们格外注意：
一是执行标的物存在合法有效的租赁关系，承租人主张买卖不破租赁；
二是拍卖、变卖执行标的物共有份额或以执行标的物共有份额抵债，且共有物不可以分割使用；
三是案件情况特殊，实际清场客观有困难，申请人与被执行人协商一致要求不清场拍卖，且不损害第三人合法权益；
四是其他法律和司法解释规定不移交的。
“对抗情况及应对思路”
除了上述“依法不能移交”的情形，在实际拍卖中，咱们可能还会遇到其他的“对抗”情况。
第一，法院不负责清场和交付。
执行法院拍卖房屋时,确有特殊情况未能清空的,可先行拍卖,但应当在拍卖公告中说明未予清空的原因，且要在交付前予以清空。法院在实际操作过程中受限于人力有限等原因，往往只是“灵活处理”，公告上也更为“暧昧”，很少直接写明“不负责清场交付”，而是表述为“只提供拍卖裁定”等等。
第二，被执行人或者第三方强行占有房屋。
对于这种情况，作为买受人，可以寻求法院帮助向占有方施压，要求占有方强制搬离，同时申请停水电，基本可以打破占有人继续抵抗的念头。辅以适当的谈判技巧，基本就可以顺利解决。
第三，租赁关系真实有效且承租人居住。
正常租客往往不愿惹纠纷，可根据情况到期再收房或者适当补偿清租。
第四，串通租约。
实践中，房产被买受人竞买后进行房屋交接时，案外人突然以长期租约为由，阻扰房屋交接，这就是我们所说的“串通租约”。此时买受人可以寻求法院的帮助，执行法院可通过听证审查形式，通过证据比对、实地走访、口头询问、笔迹鉴定等方式，对提出租赁异议的案件事实进行了全面的调查。若发现租赁合同系伪造，被执行人与案外人恶意串通虚构租赁关系，法院可对妨碍执行、拒不悔改、情节恶劣的被执行人和案外人采取罚款、拘留等处罚措施，情节严重的，将依法追究刑事责任。
但如果真遇到这种情况，执行起来可能既费时又费力，因此趣趣还是奉劝各位法拍房参与者们绕道而行，没有专业知识和充分的信息，这样的坑尽量不要踩了。
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