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买房贷款，切莫触碰雷区。
作者：鲸哥
来源：北京法拍房资讯（ID：gh_790702b54b93）
01
据多家数据监测机构显示，主流城市的房贷利率在持续上涨。
3月份贝壳研究院监测的60城主流首套房贷利率为5.34%，二套利率为5.62%，分别较上月提高2个、3个基点；3月60城房贷平均放款周期为49天，较2月延长3天。
另据融360大数据研究院对全国41个重点城市674家银行分支机构房贷利率的监测数据，2021年3月(数据监测期为2021年2月20日-2021年3月18日)，中国首套房贷款平均利率为5.28%，环比上涨2个基点；二套房贷款平均利率为5.57%，环比上涨1个基点。
本月22日，央行公布的1年期LPR为3.85%，5年期以上LPR为4.65%。自此LPR已连续11个月未作调整。
LPR维持稳定的情况下，房贷利率却在上涨，可以说是这段时间楼市加强调控的一个直接体现。
02
买房贷款，已经基本成为了人们的共识。除了能缓解一次性拿出过多资金的压力，更是利用杠杆使自己的资产增值。
而楼市里的贷款，除了正常的公积金贷款和商业贷款以及公积金+商业组合贷款，有很多投机分子，把目光转向了国家明令禁止进入楼市的经营贷。
什么是经营贷？抵押经营贷即企业经营性抵押贷款，贷款用途用于企业经营。
2020年受疫情的影响，国家对中小微企业进行了一系列贷款方面的优惠政策，很多人动经营贷的歪心思又蠢蠢欲动起来。
原因很简单，经营贷利率为3%－4%，按揭贷款利率为5%－6%，利差达2个百分点。
北京地区目前的房贷利率标准为，首套房贷款利率在LPR基础上，上浮55基点，即5.2%，二套房为上浮105基点，即5.7%。
以同样贷款300万元20年期计算，经营贷利息总额约为128.7万元，按揭贷款购房利息总额则约为210.8万元。
03
关于楼市的调控，从来就不是单纯地只控地价和房价，面上限制的数字说白了是“治标不治本”的行动，更多的是释放风向信号。
重要的是什么，央行和各地银保监会对贷款的监察力度，从某种程度上能够让“炒房”远离楼市。
此番对于违规资金流入楼市的监察，已经不限于北上广深，开始向新一线、二线城市蔓延。
无论是刚颁布新政的杭州还是成都，对于违规经营贷的排查将会更加严格。几个一线城市动辄3、4亿的违规资金，可见一斑。
除此之外，对购房者的资格、收入流水等审核也更严格，也导致了放款周期延长。这些现象无疑是为接下来一年的楼市信贷环境，开了一个紧缩的头。
未来房贷利率水平存在进一步提高的可能。除了自身的调控压力，随着全球疫情缓和，各国经济恢复增长的乐观预期增强，无风险利率水平出现上升趋势，各类金融资产定价利率存在上升压力。
04
那么法拍房是怎样贷款的呢？
首先，法拍房是不允许使用公积金贷款的，只能使用商业贷款。而商业贷款的部分和二手房是一样的。
一般银行预审发生在拍卖之前。因为通常情况下拍卖公告显示，需要7-15天付清尾款，所以如果确认要拍房，要提前做好预审，如果衔接不上（15天内贷款未放款），则需要做法院延期或短期资金过桥周转一下。
预审阶段准备：
面签阶段准备：
出示批贷函。
商业贷款，银行一般在面签结束后3-5个工作日出具批贷函，法拍贷银行出批贷函时间相对更快。
但要注意的是，在放款上，法拍房与二手房还是有区别的。二手房的商业贷款，银行需要在拿到房屋他项抵押权证之后才能放款，拿到他项权证的前提是办理过户。
法拍房的过户流程是在全款到达法院账户之后的，所以银行为了规避风险，需要找第三方担保机构，进行阶段性担保，在银行放款到法院账户后的六个月内，将他项权证给到银行。
办理贷款担保并支付相应费用后，银行在收到保单的3-5个工作日内会放款到法院指定账户。新房本上抵之后就可以到银行领取了。
另外，法拍房的按揭贷款，与二手房按揭贷款还有一点差异在于，可以选择的银行有限，所以需要提前做好方案，如果15天内没有全款交给法院，则视为自动放弃（悔拍），且保证金是不予退还。
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