法拍房也会有无证房产吗？

趣法拍

2020-06-12 10:01
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法拍房的选择系列之六

作者：趣趣

来源：趣法拍（ID:qvfapai）

“房产证”，

一直被认定为房产交易中买受人的定心丸，

在法拍房的交易中也不例外。

没有房产证就意味着无法办理过户，

不能进行买卖、转让，

不能办理抵押，

甚至房子可能要面临被强制拆除或拍卖的风险。

那么法拍房里有没有无证房产？

如何去应对法拍房中的无证房产呢？

什么是无证房产

所谓“无证房产”，是指没有取得房产证的房子。

“无证房产”大体可以分为两种：一种是可以办理登记却没有办理登记的；另一种是不具备登记条件的，这种一般是小产权房或违法建筑等。

办理房屋所有权证是由法律法规和规章来保证的，它不仅是购房者的权利，也是购房人和开发商都应该履行的法定手续。不能办理房屋产权证或者不能按期办理房屋产权证可能有开发商的原因，也可能有被执行人的原因。“不能办理的情况”

对开发商而言，有以下两种不能办理房屋产权证的情况：

利用集体所有土地开发的项目：即所谓的“乡产权”房、小产权房。小产权房是办不了房产证的，因为国家明确规定不能在集体土地上进行商品房开发。

工程建设手续不合法的项目：有的项目规划、施工手续有瑕疵，没有规划证和施工证，即是违法建筑。这种情况下，建房就不合法，当然卖房也是非法的。如果不能补办工程建设手续，则面临的后果是最严重的，有被拆除的风险。

“可以办理，但暂时不能办理或未办理”

在法拍房中，可以办理登记但未办理的情况主要就是被执行人购买的预售商品房，已经全额支付房款或部分支付房款的，这类房产虽然还未办理过户，因此不在被执行人名下，但实际上被执行人对这类房屋已经拥有了实际的所有权，因此法院是可以强制执行这类房屋的。对于预售商品房，可以通过仲裁或诉讼的方式来解除开发商与被执行人之间的合同，退还支付的房款或者尽快办理过户。

法院对于无证房产的执行怎么处理

“原则：履行法院的强制执行职责也要尊重房屋登记机构的规定”

2012年7月17日发布的《住房城乡建设部关于转发最高人民法院法〔2012〕151号文件做好无证房产协助执行工作的通知》 (建法〔2012〕104号) 要求各地住建部门“加强与法院的沟通和配合, 做好无证房产协助执行工作”。

并附件：

(1)最高人民法院关于转发住房和城乡建设部《关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函》的通知 (法〔2012〕151号) ；

(2) 关于无证房产依据协助执行文书办理产权登记有关问题的函 (建法函〔2012〕102号) 。

附件(1)指出“既要依法履行强制执行职责，又要尊重房屋登记机构依法享有的行政权力；既要保证执行工作的顺利开展，也要防止“违法建筑”等不符合法律、行政法规规定的房屋通过协助执行行为合法化。”

解读：关于无证房产的执行要坚持总原则的基础上分两种情况来看。

“情况一：可以办理登记，但未办理的”

附件 (1) 中, 对于人民法院:执行程序中处置未办理初始登记的房屋时, 具备初始登记条件的, 执行法院处置后可以依法向房屋登记机构发出协助执行通知书;

暂时不具备初始登记条件的, 执行法院处置后可以向房屋登记机构发出协助执行通知书, 并载明待房屋买受人或承受人完善相关手续具备初始登记条件后, 由房屋登记机构按照协助执行通知书予以登记。

附件 (2) 中, 对于不动产登记机构:对未办理初始登记的房屋, 在完善相关手续后具备初始登记条件的, 房屋登记机构应当按照人民法院生效法律文书和协助执行通知书予以登记;

解读：已经具备或可以具备初始登记条件，法院会出具协助执行通知书，房管局会配合办理，但如果房管局认为不能办理，可以退回法院，法院再判断。但一般来说这种情况是可以办证过户的。

“情况二：不具备登记条件的”

附件（1）指出“不具备初始登记条件的, 原则上进行“现状处置”, 即处置前披露房屋不具备初始登记条件的现状, 买受人或承受人按照房屋的权利现状取得房屋, 后续的产权登记事项由买受人或承受人自行负责。

执行法院向房屋登记机构发出协助执行通知书, 房屋登记机构认为不具备初始登记条件并作出书面说明的, 执行法院应在30日内依照法律和有关规定, 参照行政规章, 对其说明理由进行审查。理由成立的, 撤销或变更协助执行通知书并书面通知房屋登记机构;理由不成立的, 书面通知房产登记机构限期按协助执行通知书办理。”

解读：不具备初始登记条件，如违建、小产权房等问题，由买家自行承担。

相关建议

针对无证房产，并不是要“谈虎色变”，而是要自己做好尽调，或者请专业的机构与法院、房管局确认房子是否具备初始登记条件，如果满足初始登记条件，那就不存在“无证坑”。但如果是小产权房、违章建筑等就不要去碰，这类房产始终无法办理房产证，更可能面临被拆除的风险，给买受人财产带来巨大损失。