编者按

买卖合同解除后，其要求买受人返还财产的请求权为物权请求权。出卖人已经返还价款的，有权排除买受人的金钱债权人的强制执行。

一、2015年6月5日，新东升置业公司与陈建国（已死亡）等签订房屋买卖合同及补充协议并办理网签备案，陈建国等支付全部房款（其中191万元为银行按揭）并实际占有使用。

二、2018年2月6日，新东升置业公司取得案涉房屋初始登记。后因陈建国等未按期偿还银行贷款本息，张店区法院判决新东升置业公司对王某所欠该行购房借款本息等损失承担连带保证责任。

三、2018年6月5日，新东升置业公司向张店区法院请求解除与陈建国等签订的买卖合同及补充协议。后，张店区法院判决房屋买卖合同解除。

四、因瑞隆能源公司与陈建国等买卖合同纠纷一案，林口法院已作出判决，陈建国需支付货款。后，该案执行法院牡丹江中院对先前预查封的案涉房屋拍卖。新东升置业公司提出案外人执行异议，主张对涉案查封房屋的所有权。牡丹江中院驳回新东升置业公司的异议。

五、新东升置业公司遂提起案外人执行异议之诉，请求确认其对案涉房屋的所有权并停止执行。牡丹江中院以被执行人陈建国等对案涉房屋享有物权期待权为由，判决驳回了新东升置业公司诉请。

六、新东升置业公司上诉至黑龙江高院，该院以新东升置业公司未返还价款为由，判决驳回上诉，维持原判。

本案新东升置业公司败诉原因并不在于其没有排除强制执行的权利，而在于其在合同解除后未履行返还价款的义务。黑龙江高院出于公平的考虑，否定了新东升置业公司要求排除强制性的权利。本案核心法律问题为：新东升置业公司是否享有排除强制执行的权利？新东升置业公司能否排除强制执行？

1. 牡丹江中院认为，因陈建国等已支付的全部价款，对案涉房屋享有物权期待权。牡丹江法院预查封在先，新东升置业公司办理初始登记在后，即便办理了所有权登记，也不能取得对案涉房屋的所有权，故不享有排除强制执行的权利。因此，新东升置业公司无权排除强制执行。

2. 黑龙江高院认为，新东升置业公司要求返还房屋的生效判决为牡丹江中院裁定查封案涉房屋之后，根据《执行异议和复议规定》第二十四条第二款规定，人民法院不予支持该请求。但是，根据《九民纪要》第124条的规定，买卖合同解除后返还财产的请求权为物权性质的返还请求权，可排除金钱债权的强制执行。但在双务合同无效或解除的情况下，双方互负返还义务，为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。本案中，新东升置业公司虽享有可排除强制执行的权利，但因未返还价款而无权要求排除强制执行。

北京云亭律师事务所唐青林律师、李舒律师的专业律师团队办理和分析过大量本文涉及的法律问题，有丰富的实践经验。大量办案同时还总结办案经验出版了《云亭法律实务书系》，本文摘自该书系。该书系的作者全部是北京云亭律师事务所战斗在第一线的专业律师，具有深厚理论功底和丰富实践经验。该书系的选题和写作体例，均以实际发生的案例分析为主，力图从实践需要出发，为实践中经常遇到的疑难复杂法律问题，寻求最直接的解决方案。

一、买卖合同解除后，出卖人请求返还财产的请求权为物权请求权。关于合同解除后，要求返还财产的请求权性质为何，实践中存在一定的争议。根据最高人民法院对《九民纪要》的解读，此处的返还请求权为“物权性质”的返还请求权，但并非“物权请求权”，原因在于出卖人为原来的所有权人。但我们认为，最高人民法院逻辑上并不一致，因为非“物权请求权”不能排除强制执行，而《九民纪要》第124条第二款明确规定“本可”排除强制执行。由此可见，纪要的制定者将该项请求权就是定位为物权请求权。但过往司法实践中，有裁判观点认为，合同解除后返还财产的请求权为债权请求权。（详见延伸阅读部分）

本所律师认为，将买卖合同解除后，出卖人要求返还标的物的性质定性为物权请求权，与我国现行的物权变动模式相一致。我国《民法典》采用的物权变动模式为债权形式主义的物权变动模式，不承认独立的物权行为，更不承认所谓物权行为的无因性。买卖合同等以转移所有权为目的的合同，为物权变动的原因行为。该原因行为被撤销、确认无效或解除后，因物权变动的原因不复存在，物权自动恢复到原所有权人。故在合同撤销、解除或被确认为无效后，原所有权人请求返还财产的请求权为物权请求权。《九民纪要》将其定位为“物权性质的返还请求权”，有其法律依据，与我国当前的物权变动模式相契合。

二、买卖合同解除后，出卖人只有在返还价款的前提下，才享有对标的物排除强制执行的权利。《九民纪要》第124条第二款规定：“但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。”该规定并非否定合同解除时出卖人要求排除强制执行的权利，而是对出卖人行使该项权利设定了一定的前提条件。该前提条件的设置，其目的是考虑到了双务合同解除后相互返还财产时权利义务上的对等性，以确保公平。此点，与《九民纪要》第33条、第34条的规定相呼应，意在一次性地解决争议，并保证双务合同的双方当事人不因合同撤销、确认无效或解除等原因，而发生权利义务上的失衡。

三、出卖人切勿“讨巧”，企图通过另案诉讼解除合同的方式排除对正在执行的标的物的强制性，将“竹篮打水一场空”。在适用《九民纪要》第124条第二款的过程中，应注意正确处理其与《执行异议和复议规定》第二十六条的关系。《执行异议和复议规定》第二十六条第二款规定：“金钱债权执行中，案外人依据执行标的被查封、扣押、冻结后作出的另案生效法律文书提出排除执行异议的，人民法院不予支持。”因此，《九民纪要》第124条第二款的规定，适用范围仅限于在执行标的被查封、扣押、冻结后作出前的解除合同的生效判决。对于已经进入执行程序的标的物，出卖人意图通过另案提起诉讼解除合同的方式，“讨巧”排除强制执行，将竹篮打水一场空。

（我国并不是判例法国家，本文所引述分析的判例也不是指导性案例，对同类案件的审理和裁判中并无约束力。同时，尤其需要注意的是，司法实践中，每个案例的细节千差万别，切不可将本文裁判观点直接援引。北京云亭律师事务所执行业务部对不同案件裁判文书的梳理和研究，旨在为更多读者提供不同的研究角度和观察的视角，并不意味着北京云亭律师事务所执行业务部对本文案例裁判观点的认同和支持，也不意味着法院在处理类似案件时，对该等裁判规则必然应当援引或参照。）

应予注意的是，在金钱债权执行中，如果案外人提出执行异议之诉依据的生效裁判认定以转移所有权为目的的合同（如买卖合同）无效或应当解除，进而判令向案外人返还执行标的物的，此时案外人享有的是物权性质的返还请求权，本可排除金钱债权的执行，但在双务合同无效的情况下，双方互负返还义务，在案外人未返还价款的情况下，如果允许其排除金钱债权的执行，将会使申请执行人既执行不到被执行人名下的财产，又执行不到本应返还给被执行人的价款，显然有失公允。为平衡各方当事人的利益，只有在案外人已经返还价款的情况下，才能排除普通债权人的执行。反之，案外人未返还价款的，不能排除执行。

3.股权转让协议解除后未变更股权登记的，原股权转让方对原股权受让方享有的权利为债权请求权，不能排除法院的强制执行。