作者：指南君

来源：不良资产指南

四大AMC集体站台

远洋牵头成立特殊资产中心

5月15日，由全联房地产商会、远洋集团、盛世神州基金三方联合发起的“全联房地产商会特殊资产中心”在北京远洋集团总部正式成立。

台下坐着的，是信达资产、长城资产、东方资产、中信金融资产等60余家AMC代表，以及中信信托、中保登、中保投、华信清算、中金公司等金融机构、律所和房企的成员代表。

远洋的执行董事、执行总裁王洪辉出任该中心主任。他表示，特殊资产中心的核心是做好“减法和加法”：通过司法流程为项目和资产减负，再通过修复和提升资产价值实现盘活。

官方信息显示，该中心将以投行化思维、市场化机制破解资产流转堵点，构建“资产-资金-服务”生态，联动AMC、险资、产业资本、REITs等长期资本，联合专业机构形成协同合力。这套打法，直指当前房地产市场上亟待处理的巨量存量资产。

在外界看来，特殊资产中心的成立颇有意味。把四大AMC和几十家金融机构聚在一起，并不只是叫来站台。这意味着远洋希望通过这个中心，把自己从单纯的代建方升级为不良资产赛道上真正的操盘手和资源整合者。

远洋的不良资产打法

远洋并非盲目杀入不良资产领域。过去三年，它已经经历了从代建到全方位不良资产业务的逐步演进。

2023年底，远洋整合内部资源推出“远洋建管”品牌，将代建业务正式纳入核心发展框架。当时接手华东地区两个AMC委托项目的经历，让远洋看到了不良资产盘活的巨大空间。

2024年，远洋代建行业排名提升到前20；2025年上半年成功冲进前十，新拓项目33个，签约面积562万平方米，实现销售额7.8亿元，位于中指研究院代建新签规模榜第八名。

远洋集团副总裁赵建军直截了当地说：“代建业务就是凭本事吃饭。只要团队专业扎实、方法得当，就能达成目标。”目前远洋代建业务中住宅占比约70%，其中不少正是金融机构委托的不良资产类项目。

但在远洋的规划中，代建只是入口。赵建军透露，除代建外，远洋甚至可以在不良资产的价值评估、债权债务梳理及处置、资金导入、代建及运营、交易及退出等全链条提供服务。

真正让远洋与其他代建公司区分开来的，是其与AMC的深度合作。据远洋方面介绍，其与AMC建立了深度合作模式：AMC以市场价四到五折收购金融机构急于处置的优质债权资产后，由远洋负责后续运营管理，通过专业操盘提升产品价值，实现资产增值与投资收益，形成“低价收购+专业运营”的价值提升闭环。远洋与信达的合作尤为深入，双方通过“信远洋和”合伙企业等方式，建立了实体层面的深度业务合作。

到2025年下半年，远洋已探索出“资产梳理+资源整合、资金导入+运营管理、开发代建+资产盘活”的完整模式。赵建军判断，不良资产赛道前景广阔且处于发展初期，未来两三年该领域的业务规模会快速增长。

中海、华润、融创、绿城、龙湖…

头部房企悉数杀入不良资产赛道

远洋并非孤例，不良资产赛道早已不是个别房企的游戏。

中海地产是最典型的“空降兵”。2025年初，上海杨浦滨江停工近三年的八埭头滨江园被贴上“东外滩汤臣一品”的标签，背后是长城资产以重整投资人身份，通过“司法重整+债务剥离+代建引入”三步战略为这座烂尾豪宅按下重启键，并以“单一来源”方式锁定中海地产作为代建方，项目货值高达34.8亿元。

2026年5月，央企华润置地以70.45亿元底价正式接盘世茂深港国际中心核心地块。这一宗地从2017年世茂以239亿元天价拿地，到两次流拍无一出价，再到最终由华润置地底价拿下，前后历时近四年，堪称这一轮不良资产盘活周期中最具标志性的案例之一。

民营房企中，融创是最具代表性的“化债+入局”双重玩家。如果说化解债务是被动求生，那么以轻资产姿态切入不良资产赛道，则是融创为自己找的“第二战场”。从2022年底以来，融创相继与中信金融资产、东方资产、中国长城资产等头部AMC达成合作，落地规模已超300亿元。

2025年1月，融创与长城投资基金、中信信托等签订有限合伙协议，重庆湾百万大盘项目随之引入近25亿元新增融资。2025年12月，融创约96亿美元境外债务重组正式生效，境内境外合计落地后整体偿债压力预计下降近600亿元，巧妙的“债主变股东”机制为其赢得了宝贵的喘息空间。

2026年4月，融创与中信金融资产的合作再进一步。融创中标武汉光谷湖畔捌号项目开发管理及销售服务，项目定位45万方大盘，双方在官宣中明确将其定义从“纾困救助”升级为“深度共创”。

另一股力量则来自专业的代建头部玩家。绿城管理作为“代建之王”，最核心的增长方向正是不良纾困类代建。2025年，广州市中级人民法院正式批准广州花都泰湖山庄项目的重整计划，历经20年烂尾、广州规模最大的烂尾别墅群终于迎来了它的“白衣骑士”绿城管理。该项目此前多次易手，央企介入又撤出，最终靠的是“法院强批重整+专业代建”的组合拳才找到出路。此外，在安徽等多地，绿城管理也频频扮演纾困项目的代建执行方角色。

更值得注意的是，龙湖在2025年也开始以“轻资产+重运营”的姿态切入了这一赛道。通过联合东方资产、欧力士集团参与昆明项目纾困盘活，龙湖承担代建代管及商业运营，昔日以“不碰高风险”著称的龙湖，也意识到万亿不良市场中机不可失。

万亿规模的市场在前，竞争对手在后，远洋在特殊资产赛道上的突围战，才刚刚吹响号角。

远洋如何破局？

截至2025年末，远洋集团归母权益为负211.86亿元，合并流动负债超过流动资产约218.83亿元；逾期债务约158亿元，而账上现金仅60.23亿元。远洋控股至2026年4月末未偿付借款仍高达173.7亿元。与此同时，其亟待盘活的核心存量资产高达800亿至1000亿元。

而不良资产盘活往往需要前期垫资，处置周期又长，资金压力会进一步传导到已经紧绷的资产负债表。不过，远洋手中的筹码也颇为独特：

其一，它自身就是最大的“问题资产包”。盘活自家项目的过程，就是积累口碑和经验的过程。信远洋和合伙企业处置三亚陵水18套房产的公告披露，远洋已有能力通过SPV结构承接AMC手中的资产包，说明其真正在向“专业盘活方”进阶，而非停留在代建收取管理费的初级层面。

其二，四大AMC的集体站台不是形式。在行业信用普遍受损的环境下，AMC的背书本身就是稀缺资源。如果远洋能把特殊资产中心真正做成一个信息撮合和交易闭环的平台，那么它就不再是一个开发商，而是一个资产流转的枢纽。这或许才是它真正的破局点。

远洋集团执行董事王洪辉在成立特殊资产中心时说过一句话：“远洋经过对行业发展的预判、结合自身体系资源禀赋，迎来了进一步向前发展的时机。”这个“时机”是不是真时机，或许将由三年后留在牌桌上的席位来验证。

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原标题：远洋集团，大举押注不良资产赛道

AMC远洋集团特殊资产中心