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“千亿浙系房企”陷信托逾期风波,复制碧桂园模式三年翻5倍

极速狂奔暗藏隐忧

作者:感恩赞赏你

来源:小债看市(ID:little-bond)

近年来,复制碧桂园模式的中梁控股,仅用三年时间便跨入“千亿俱乐部”行列,而极致高周转背后,其已有诸多隐忧显现。

信托逾期风波

7月31日,有多名投资者反应,其购买的万向信托发行的“中梁地产基金8号信托计划”出现延期。

据公开资料,上述信托计划规模7.6亿元,分为优先级I类、优先级II类和劣后级,本次优先 II 级募集1亿元,预期收益8.2%-9%,并附带一定浮动收益,资金用于向杭州正悦实业有限公司发放项目并购贷款及权益类投资款。

不过随后,中梁控股(02772.HK)回应称公司正常履约且资金充裕。

同时,万向信托也发布情况说明称,本次延期决定非因交易对手出现违约而决定延期,而是综合考虑项目实际和投资者利益,并根据信托文件约定而作出的受托人勤勉尽职行为。

万向信托情况说明

虽然,中梁控股信托逾期是虚惊一场,但其对信托融资的依赖程度以及高企的融资成本一直被市场所诟病。

据悉,中梁控股项目层面的信托融资占比较高,截至2018年末其共有109个信托或资产管理计划,其中融资成本超过10%的有88笔,未偿还本金总额占借款总额58%。

据2019年报显示,中梁控股加权平均融资成本为9.4%,远高于主流上市房企6.07%的平均水平,融资渠道主要为传统银行信贷、债券融资、信托以及内部融资体系。

《小债看市》统计,目前中梁控股存续境外债券4只,存续规模11亿美元,其中2021年9月26日到期的美元票据融资成本竟高达11.5%。

存续境外债券情况

近日,惠誉确认中梁控股“B+”长期外币发行人违约评级(IDR),展望“稳定”;以及高级无抵押评级为“B+”,回收率评级为“RR4”。

暗藏隐忧

据官网介绍,中梁控股是一家快速发展的大型综合房地产开发商,根植于长三角经济区,布局全国,2019年在香港联交所上市。

凭借卓越的产品品质、优质的客户服务,中梁稳居中国房地产开发企业综合实力20强,并位列发展潜力10强TOP1等。

据克而瑞2019数据显示,中梁控股以1526.5亿全口径销售额在房企中排名第19位;以1026.3亿权益金额排名第22位。

今年上半年,受疫情影响中梁控股实现合约销售额677亿元,完成年度目标的4成。

2016年以来,中梁控股业绩高速发展,2019年实现营业收入566.4亿元,同比增长87.4%;实现归母净利润38.34亿元,同比增长98.05%,业绩增速有所放缓。

值得注意的是,业绩暴涨背后,中梁控股的经营性现金流却呈现净流出状态,2019年该指标净额为-203.29亿元,说明其经营获现能力欠佳,对负债和利息的保障能力持续恶化。

另外,中梁控股的销售毛利率和净利率常年在低位徘徊,低于行业平均水平。

2017-2019年,中梁控股的销售净利率分别为3.55%、8.36%和11.05%;毛利率分别为20.39%、22.87%和23.27%,均低于上市房企30%的毛利率中位值。

截至2019年年末,中梁控股的总资产为2245.1亿元,总负债2036.48亿元,净资产208.72亿元,资产负债率90.7%,净负债率65.6%。

一直以来,中梁控股的财务杠杆水平均维持在高位,甚至曾一度接近100%,近年来该指标虽有所下降,但依然高于行业平均水平,其资本化利息在三年间从1.47亿暴增至13.81亿元,暴涨9倍。

值得注意的是,2016年中梁控股的净负债率高达1790.2%,然而在2018年赴港上市前夕,由于其净资产快速增长净负债率迅猛下降,在坊间引起热议。

《小债看市》分析债务结构发现,中梁控股主要以流动负债为主,流动负债占总负债比高达90%,债务结构不合理。

截至2019年年末,中梁控股流动负债有1840.18亿元,主要为其他流动负债1279.36亿元和短期借贷215.03亿元。

然而,相较于短债规模,中梁控股的流动性吃紧。其账上现金及现金等价物有149.56亿元,不足以覆盖一年内到期的短债,现金短债比为0.7,再加上其经营性现金流呈净流出状态,中梁的短期偿债风险激增。

在负债方面,中梁控股还有近200亿非流动负债,主要为长期借贷186.78亿元,其整体有息负债规模已超400亿,同比增长94%。

业绩增速下滑、经营性现金流净流出,中梁控股偿债资金来源主要依赖于外部融资,而近年来信托和银行融资对房企收紧,其再融资面临一定压力。

总得来看,中梁控股在飞速发展背后,其经营获现能力下滑、高负债压顶、现金流紧绷、融资成本高企等弊端如影随形。如今在国家房地产调控和严控房地产资金的背景下,极速规模化扩张的中梁面临着巨大的资金压力。

高周转“小碧桂园”

1993年房地产时代来临,温州鹿城人杨剑创立温州华成房地产和浙江中梁置业,这也就是中梁的前身。

早年间,中梁主要集中火力在江浙地区发展,因此辐射范围有限。

2009年,杨剑将视野放至整个长三角经济区,成立上海中梁地产集团。随后数年凭借高周转模式,中梁地产在三四线城市棚改中快速发展。

2016年,中梁迎来战略转折,这一年杨剑把集团总部从温州搬到上海,正式开启全国化布局,以“黑马”之姿冲击榜单。

受益于中央去库存政策红利和上一轮货币宽松政策,2016-2017年三四线城市迎来牛市,而正好踩中经济周期的中梁地产,实现了规模的高速增长。

2013年中梁合约销售额才突破百亿,2016年销售额也只有190亿元,但随后其业绩发展突飞猛进,在2017年猛增到649亿元,并于2018年跨过千亿门槛到1015亿元,2019年销售额再次增长50%达到1525亿元。

高速增长给了杨剑极大的信心,以至于其喊出中梁“2021年实现3000亿销售额”的宏伟目标。

高速增长的同时,中梁拿地速度也在加快。2016—2018年,中梁控股分别拿地达到63块、119块和221块,这一拿地速度极大扩充了公司土储。

中梁以每1.5天拿一块地、每个月新进入一城市的速度规模化扩张。

而据2019年报显示,中梁控股收购139幅地块,已收购地块的平均成本为4607元每平米,可以看出其拿地速度已经有所下降。

为了快速扩张,中梁内部提出了“456”模式,即4个月开盘、5个月现金流回正、6个月资金进行第二次投入。这与碧桂园提出的高周转模式如出一辙,因此它在业内被称为“小碧桂园”。

而针对续期项目,中梁还推进“321”模式,确保首期开盘至续期供货的间隔时间,冲刺1个月、常态2个月、红线3个月。

如此快速的产品推出速度,一个项目从拿地到开盘只在短短的几个月内,中梁则又可以通过回流到的资金继续拿地,从而不断扩张销售规模。

大举扩张的背后,中梁暴露出资金紧张的问题,上市融资成为迫切需要。2018年5月中梁启动赴港IPO计划,次年7月终于登陆资本市场。

中梁上市也让杨剑身家暴涨,2017年他以185亿财富登上胡润富豪排行榜;2019年便一跃成为新一任温商首富,他以265亿元的身家排在全球第575位。

然而,高周转之下中梁安全事故频出,维权事件不断。今年中梁就有合肥和芜湖项目发生安全事故,造成人员伤亡。

极致的高周转模式,令中梁“要么交业绩,要么交尸体”、“只要干不死,就往死里干”等宣传标语在网络上引起热议,高周转已经让地产人几近疯癫

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

本文由“小债看市”投稿资产界,并经资产界编辑发布。版权归原作者所有,未经授权,请勿转载,谢谢!

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