彻底解读——IRR！

投拓狗日记

2021-07-29 10:24
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搞透IRR、MIRR、XIRR，大家都知道净利率只是一个代表项目本体安全垫厚度的指标，但是，决定公司在该项目上的赚钱能力，则要看照妖镜——IRR。

作者：阳新芽

来源：投拓狗日记（ID:ziguanshidai）

大家都知道净利率只是一个代表项目本体安全垫厚度的指标，但是，决定公司在该项目上的赚钱能力，则要看照妖镜——IRR。

比如像南京江北核这种正负零即拿销许，需要摇号、开盘即清仓的高周转项目，虽然说项目净利率不咋滴，但IRR给力，所以拿地即赚。

所以，没有投资公司是不看IRR的，但是，IRR自身只是一个超级简化的指标。它是不考虑资金再投资、项目再融资的近似！（尤其当项目现金流反负需要再融资怎么办！）——这时候就需要引入MIRR

我们先从IRR的本质讲起！

IRR的本质

IRR公式的逻辑是——NPV=0时的折现率！

净现值（NPV）：说的是把未来的钱在一定的贴现率的情况下换算成现在的钱（例如后年你会赚121元，假设贴现率是10%，那么换算成现在的钱也就是121/(1+10%)^2=100元。类似于两年后的121块钱，在每年10%的通货膨胀下，相当于今天的100块钱的购买力）

而对于一个投资项目而言，把各年的现金流全部折现到今天，净现值>0就表示有赚头。假设两个地产项目现金流如下：

两个项目，尽管总收入都是18.52万，但是项目B收入来的更早，所以在时间的折现效应下，更值得投资。

内部报酬率（IRR）：累计净现值为0时候的贴现率。(项目能承受的最大货币贬值的比率。赢利空间，抗风险能力。）

还以上例来说，贴现率变为20%，现计算A、B净现值如下：

可以看到项目A净现值为负，项目B净现值为正，这说明项目A的内部报酬率（IRR）将小于20%，而项目B的内部报酬率大于20%。

通过计算可以得出当贴现率为18.45%时，项目A的NPV刚好等于0，当贴现率为23.94%时，项目B的NPV刚好等于0。

IRR的Exel计算

我之前也说过IRR的在excel中的语法：

=IRR(Values，guess)

IRR是无法直接解的（n次方程），excel计算IRR是通过逼值法。

exce根据上面这个公式，不断去试IRR，直到找出一个比较接近的结果。

excel会先假设一个可能的IRR（10%），然后代入式子看看是否吻合，如果不是就变动IRR的值，然后慢慢逼近、反复计算，直到误差小于 0.00001％为止。如果真正的解和默认值差距过远，运算超过20次还是无法求得答案，IRR函数会传回错误值 #NUM!。这时使用者就必须使用较接近的guess值，然后再试一次。

根据笛卡尔关于高次方程的符号规则：

如果现金流出现反负的情况（比如，现金流开始是负的，经过一段时间现金流开始为正，然后又变负，再变正…）则，IRR可能得到多根、负根。这个时候，IRR就不具备参考意义了。这个时候，往往我们会回看NPV值作为参考。

经营、融资、股东…IRR

经常能看到很多人问，“什么是经营IRR、融资性IRR，什么是股东IRR”。

看似纷繁复杂，其实，这个问题很简单！区分好现金流目标对象就OK了！你只要记住，计算什么IRR，就计算对应目标对象的现金流。比如计算股东IRR，那就只计算股东掏出的钱，收到的钱，得到股东投资的现金流。

其它计算对象又如：

经营性IRR即为全投资IRR，是不考虑融资借款的，而是假设该项目全是自有资金投入。融资性IRR则是考虑融资款使用和利息后所对应的现金流。

全投资IRR=（1+IRR(经营性现金流)）

融资后IRR=（1+IRR(融资后现金流)）

IRR使用者定义周期

举一个例子，项目现金流如下：

通过excel得出IRR=16%