被开发商忽视的股加债融资方案

西政财富

2020-07-18 15:32
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除此之外，2020年2月21日北京银保监局公布了一份对中信银行的处罚信息公开表，针对中信银行19项涉及房地产的违规融资事项，责令其改正并给予合计2020万元罚款的行政处罚。

作者：西政财富

来源：西政财富

笔者按：关于当前的融资监管环境受疫情影响房地产市场急速冷冻，为缓解房地产企业资金周转压力、稳定经济走势，各地集中出台了一系列针对房地产行业阶段性的纾困政策，如延期或分期缴纳土地出让金，降低土地拍卖保证金比例，放宽预售条件、税款缴纳延期、减免等等。2020年2月20日，5年以上的贷款市场报价利率（LPR）相较于2019年11月20日LPR下调了5个基点（即4.75%），房贷利率亦随之下降。

在地产行业高呼还将放大水时，21日央行金融市场工作会议再次强调“保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续‘因城施策’落实好房地产长效管理机制”。除此之外，2020年2月21日北京银保监局公布了一份对中信银行的处罚信息公开表，针对中信银行19项涉及房地产的违规融资事项，责令其改正并给予合计2020万元罚款的行政处罚。此次银保监会及其派出机构公开的处罚案例在监管层面表明了姿态。由此可见，在“房住不炒”的主基调下，国家层面的信贷政策不会有本质性的调整，即对房地产融资高压政策不放松。

整体来看，疫情的冲击已导致融资趋势越发紧张，其中银行、信托端的债权融资不会放松，其他非标债权类的融资也越来越难获取，因此股权方向的融资似乎是当前更好的选择（尽管需让渡更多的利益）。从市场的情况来看，面对当前融资态势，加之开发商降低负债率、杠杆率，实现出表目的的诉求，现下越来越多的开发商向外谋求真股合作、联合操盘，不论是大小开发商合作开发模式，还是资金机构小股+大债模式，也受到越来越多开发商追捧。以资金机构对开发商的股加债合作为例，一方面开发商向资金机构或合作方释放不超过30%的股权，由其享受后端项目开发对应的真股收益；另一方面由资金机构以不超过开发商内部融资成本控制线的标准出资土地款总额或抵押物价值70%-80%的资金，并允许开发商将融资款用于支付保证金、土地款或收并购等用途。开发商在实现出表及降杠杆目的同时，资金机构获取固定和浮动收益。

为了便于读者了解，笔者特就我们财富中心经办的房地产项目股加债合作的业务方案做相关介绍与业务操作说明，以供同业人士参考。

一、股加债业务准入要求

1.开发商资质要求：克尔瑞百强房地产企业；

2.投资方式：小股+大债投资模式，其中股权持股比例为20%-30%，债权投资为土地款总额或抵押物价值的70%-80%；

3.产品形式（可视项目情况灵活选择）：金交所资产收益权类产品或其他，比如开发商集团或其关联公司将其持有的购房尾款/工程款/资产收益权以7折或8折价格转让给机构指定的投资公司（SPV），然后由该投资公司（SPV）发行收益权募集资金；

4.投资期限：一般不超过3年，满半年可提前退出；

5.收益要求：债权综合收益根据开发商资质及综合实力，一般在年化14%-16%，对于优质的开发商可适当放宽，同时享受后端真股部分的利润分红；

6.资金用途：可用于开发商补充流动资金、参与项目竞拍、土地款或后续开发建设；（备注：相比其他融资方式，此类产品所涉融资款的使用最为灵活）

7.增信担保措施

（1）集团担保：开发商为应收账款或其他资产收益权的到期回购义务及产品本息兑付提供担保；

（2）股权质押：项目公司剩余股权质押给平台公司（详见下文的投资架构）；

（3）土地后置抵押：项目取得土地证后，土地抵押给平台公司，后续申请开发贷，机构可配合释放抵押物，但需优先偿还股东借款；