融资松动后率先发力，保利年底冲刺把握机遇

克而瑞地产研究

2021-12-20 16:56
+订阅

保利率先融资、抢占先机，获取更多投资机遇。而临近11月末，保利发展先后公告了两笔融资方案，拟发行98亿元公司债

作者：克而瑞研究中心

来源：克而瑞地产研究（ID:cricyjzx)

保利率先融资、抢占先机，获取更多投资机遇。

2021年11月融资环境回暖，央企、地方国企成为了先发债对象。其中保利发展11月成功发行两笔中期票据，合计规模为50亿元。而临近11月末，保利发展先后公告了两笔融资方案，拟发行98亿元公司债，以及100亿元规模的租赁住房资产支持证券化产品。仅仅11月，保利发展已发行及注册拟发行的融资规模就已达到248亿。在频繁融资之后，保利12月在第三轮土拍上频频出手，尤其是广州第三批集中供地投资近百亿。

01 借新还旧下降低融资成本调整债务结构

从近期，保利发展新增融资的募集用途来看，主要是借新还旧，降低融资成本，调整债务结构。如11月3日保利发展发行的2021年度第三期中期票据，实际发行金额达30亿元，主要用途为偿还16年中期票据（16保利地产MTN001）的到期本金。所需偿还的16年中期票据的票面利率为3.28%，而此次发行的中期票据利率为3.25%，成本略有下降。

此外11月19日发行的2021年度第四期中期票据，实际发行额达20亿元，主要是为了偿还银行贷款，所需偿还贷款的贷款利率在4.28%至5.23%，而此次中期票据的发行利率仅为3.55%，大幅改善了企业的融资成本。此外从年限来看，14笔待偿还银行贷款的债务久期为269天，而新发行的中期票据为5年期，进一步改善了企业的负债结构。

而此次，保利发展所公布的不超过98亿元公司债券预案，除了偿还有息债务之外，还将用于补充流动资金、推动项目建设等，值得注意的是，该公司债期限最长达10年，期限较长。

2021年上半年，保利发展持有现金增长6.5%至1554.22亿元，有息负债规模3341亿元，现金短债比和长短期债务比都有所改善；此外上半年保利的借贷利率为4.7%，而新发行的两笔中期票据均在4%以下的低位，未来融资成本也有望进一步下降。

02 逆势扩张，第三轮供地频频出手总额近300亿

除了借新还旧外，在当前环境下，保利发展积极融资也有逆势超车的意图。2021年前三季度，保利发展新拓展项目113个，新增容积率面积2184万平方米，同比增长10%；总拓展成本1434亿元，同比增长9%。其中第三季度在土拍市场较冷，民企受制于还款压力收缩拿地的背景下，保利发展继续保持较为积极的拿地态势，新增容积率面积533万平方米，总拓展成本471亿元。

值得注意的是，近期保利发展在土拍市场上依旧积极。12月2日，广州第三批集中供地共推出17宗地，其中保利接连获取3幅地块，包括38.36亿获取的珠华洲路63号地块，38.35亿获取的番禺石楼镇利丰北地块，以及20.54亿获取的增城朱村地块，成交总价97.2亿元，接近百亿。而此后，济南、厦门的第三批集中供地中，保利也均有布局，在厦门更是联合了国贸、联发以99.6亿的价格获取了高林金林片区地块。据不完全统计，保利发展在第三轮土拍市场上获取的土地权益前总金额已经达274亿元。