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目前的万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务，完全转型为商业管理运营公司，盈利能力强劲，现金流稳定可观。
作者：克而瑞研究中心
来源：克而瑞地产研究（ID：cricyjzx）
目前的万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务，完全转型为商业管理运营公司，盈利能力强劲，现金流稳定可观。
近日，万达商管发布2020年债券报告，企业全面转型成为国内最大的商业运营管理公司，且有序推进轻资产化，自2021年开始仅发展轻资产商场。资本市场上同样有大动作，3月24日，集团发布公告撤回万达商管A股IPO申请，并谋划重组轻资产业务境外上市， 3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。
全面转型完成，投资物业租赁管理收入维持增长，净利润率突破35%。2020年万达商管实现营业收入391.34亿元，同比下降50.25%。收入的下降主要是两方面因素影响，其中最主要的原因是2020年万达商管全面剥离住宅物业开发业务，转型商业运营及管理公司。从收入结构来看非常明显，2020年企业物业销售收入为-0.67亿元，而上年该分部业务收入为382.18亿元。另外由于疫情原因，企业减免了43.3亿元的租金，酒店等业务也受到不同程度的影响，收入有所下滑。不过值得关注的是尽管减免了超过40亿租金，2020年企业的投资物业租赁及管理收入仍然维持了正向增长势头，业务韧性强劲。另外由于企业已无利润率相对较低的物业销售收入入账，收入主要由盈利较强的投资物业租赁及管理业务贡献，2021年集团净利率再上台阶，全年净利率高达35.34%。
商场开业总量第一，出租率居行业前列，单店营收保持稳定，毛利率处于中上水平，万达广场规模及经营“双优”。根据各家公司发布的公开信息，截止至2020年底，万达商管开业数量最为领先，达到368座。不仅2020年新开业数量最多，2021年计划开业数量上，万达同样大幅领先其他企业，规模优势持续扩大。在经营情况方面，万达同样表现良好，出租率常年保持99%以上，截止至2020年底，万达广场的出租率达到99.4%，仅次于新城控股，居于行业前列。毛利率方面，万达商管2020年投资物业租赁及管理业务毛利率为74.38%，同比下滑1.87个百分点，低于龙湖投资物业盈利水平，但仍处于监测企业中的中上水准，单店营收上，万达商管2020年单店营收1.06亿元/店/年，与去年同期基本持平，相比于同样重点布局三四线的新城和宝龙，万达广场的单店营收具有一定优势。
疫情不改趋势，2020年开业45座目标顺利完成，2021年开始进入全面轻资产化模式。尽管疫情影响，但是通过“模块化管理”等高科技手段，2020年全年万达顺利完成开业45家万达广场的营运目标，截止至2020年底万达共在全国开业了368座广场，数量居于全国第一。与此同时，企业的轻资产化战略也有序推进，2020年9月，万达商管正式对外宣布从2021年开始，不再发展“重资产”，全面实施“轻资产”战略，即企业不出万达广场的资金也不再持有，只输出品牌，负责设计、建设与运营，并分得收益。根据企业公布信息，2020年开业广场中27座为轻资产模式，占比达到60%，当年新签约60个轻资产万达广场，是2019年的167%。截止到2020年底，在建的142个万达广场中，轻资产占比超过80%，2021年企业计划更进一步，以签约70座轻资产万达广场为目标。
债务规模持续缩减，短期存在一定的债务压力。截止至2020年底，万达商管总有息债务规模为1736.26亿元，相比去年同期下降近90亿元，债务规模进一步缩减，可以看到自转型以来，企业债务总额得到持续管控。但需要关注的是企业的现金短债比也在持续下降，截止至期末已经降至0.85，短期内存在一定的债务压力。不过由于2021年万达将全面舍弃重资产模式转向轻资产运营，因此在投资费用持续收缩，而万达广场贡献稳定可观现金流入的运营模式下，企业债务情况也将持续修复。且根据企业公布，2020年经营净现金流入为132.1亿元，现金利息保障倍数为2.60，因此短期内虽有偿债压力，但并无风险。
21年中旬步入偿债高峰期，企业正借新还旧纾解债务压力。根据企业2020年中期披露的报告，2021年将会有247.56亿元的债券集中到期，主要集中在2021年的5-7月。面对集中兑付的资金压力，企业在2020年下半年开始提前发行四笔债券，合计融资额99亿元，全部用作偿还有息债务，以对冲到期债务高峰期，融资利率方面均在6%以下，相较于2020年典型房企6.07%的平均融资利率也有优势。根据2020年报告公布的债券余额情况，截止至年底，16万达01已完成兑付。另外根据CRIC监测，“大连万达商业管理集团股份有限公司公开发行2021年公司债券”已经被上交所成功受理，总规模达到128亿元，若能成功获准发行，企业新发行债务基本可对冲到期债券总额，短期债务压力得到有效缓解。
撤回A股上市申请，谋划轻资产上市，珠海国资委30亿领投。2021年3月24日，万达集团发布公告，宣布撤回万达商管A股IPO申请，同时宣布对公司从事轻资产商业运营、科技、数据、人员等相关资源进行重组，以尽快实现境内外上市。短短几天后的3月29日，万达商管集团与珠海市政府签署协议，将重组后的万达轻资产商管公司落户珠海横琴，同时珠海国资委出资30亿战投入股万达轻资产商管公司。重组后的万达轻资产商管公司将全面负责已开业的368个万达广场、在建的155个万达广场以及今后发展的所有万达广场的管理，模式类似于已经上市的宝龙商业。目前在A股及H股物业管理股都比较受到资本的青睐，而万达轻资产商管公司不仅拥有规模效应和强大的品牌力，且企业未来将着重研究万达广场巨额线下流量变现的盈利模式，流量为王的时代，相信万达轻资产商管也会获得不错的资本溢价。
整体来讲，目前的万达商管已经完全剥离了传统地产开发业务，完全转型为商业管理运营公司，盈利能力强劲，现金流稳定可观。虽然仍存有规模较大的有息债务，但通过借新还旧可以帮助企业平滑债务周期，且随着2021年开始坚定不移的全面轻资产化，债务增量也会得到控制。作为国内商业的先行者，万达广场已经成长为拥有强大的号召力的商业品牌，但是近几年来，包括新城、宝龙等多家公司都在加大商业投入，企业的竞争压力也会增加。如何丰富创新商业业态，扩大业务规模，提升竞争力仍是万达需要思考的命题。
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