不良资产3.0时代：从"抢包"到"盘活"，游戏规则彻底变了

资产界

36分钟前
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不良资产行业的“难”，不只是周期下行，而是底层规则变了。

作者：老叶广西米泽资产创始人、曾任某国有地方AMC子公司副总

来源：资产界

编者按：不良资产行业的“难”，不只是周期下行，而是底层规则变了。从2.0时代的等涨价、等接盘，到3.0时代必须懂司法、懂运营、懂现金流，旧玩法正在失效。本文叶总以12年一线经历拆解变化，也指出民间参与者在机构盲区中的新机会。

正文

上一篇我讲了自己从国有AMC到独立服务商的12年。有读者问：老叶，你一直说"3.0时代"，到底是什么意思？

我先说清楚：不良资产行业没有官方的阶段划分，但我和很多同行聊天，大家习惯用"1.0/2.0/3.0"来概括这个行业的发展。这不是学术定义，是我们这些亲历者的共同感受。

一、早些年（1.0时代）：有关系就能赚钱

1.0时代（2013年之前），只有四大AMC，知道不良资产的人少。最早的一批专业玩家，通过关系或者自己的敏锐性，拿到了第一桶金。

那时候，这是个"小圈子"的游戏。

二、后来（2.0时代）：房地产红利来了

2.0时代（2013年之后），国家批准了地方AMC，2008年金融危机后，全国不良资产都在增加（浙江尤其突出）。我那时候正好在浙江，感受特别深。

但老实说，真正让大家赚到钱的，基于2013年前后银行不良率过高不惜血本大量组包转让，接着2016年之后房地产又涨了。

那时候，民营机构火爆加入，配资、债务人回购各种创新都有。只要胆子大、敢拿包、敢配资，资产价格一直在涨，变现难度低，基本都赚钱。

现在回头看，那是吃了房地产上涨的红利，不是我们真的有多厉害。

三、现在（3.0时代）：有能力才能赚钱

3.0时代（2019/2020年至今），房地产调控、疫情影响、大环境变化，资产价格下跌、流动性减少。现在不是胆子大就能赚钱的时代了。

我在广西做服务商，感受特别深：资产的玩法彻底变了。

先解释一个概念。我把不良资产从债权到变现的完整链条拆成三段：

0.5段——债权到手后没到拍卖就转手赚差价；

1段——推进司法诉讼到拍卖成交；

2段——拍卖流拍后必须自己做盘活运营。

2.0时代0.5段或1段就够了，3.0时代你缺一段都不行。

三个根本变化，把老玩法全部报废：

1. 变化一：0.5段彻底消失。

2.0时代赚了钱的民间投资人，有多少全身而退的？我认识的，大部分没有——赚了继续投，投了被套牢。现在还活着的，一个比一个谨慎，没有七八分把握绝不出手，没人轻易接债权。债务人那边呢？他自己都卖不掉资产，拿什么钱回购你的债权？

2. 变化二：1段难度翻倍。

原来推诉讼不算复杂，主要时间进度可控。现在？法院案件量激增，法官忙不过来。我最近接触广西当地一家AMC的项目，从银行收到包到现在都快2年了，竟然债权主体变更都还没有完成，不得已提起执行异议方式希望能加快进程；

另一方面更头疼的是债务人——看不到解决的希望，能拖则拖、能提异议就提、不配合走流程。一个原本半年能走完的诉讼流程，因为执行异议、管辖权异议反复拉锯，拖个1-2年以上都不稀奇——光资金成本就把利润吃掉了。

3. 变化三：2段从"选修"变成"必修"。

原来一二拍流拍就流拍了，组包转给下家，已经赚了。现在？住宅价格在跌、商业写字楼空置率高、工业厂房找不到接盘企业——资产推拍到变卖，该流拍还是流拍。

怎么办？你自己得盘活。烂尾楼要改成人才公寓，闲置商业要重新定位招商，工业厂房要对接产业方做运营。这叫2段。问题是：懂1段的人不懂2段。懂司法诉讼的，多半不会做产业运营。懂产业运营的，多半搞不定司法流程。能同时搞定两段的人，我做了12年，真不多见。

这就是3.0和2.0最本质的区别：

2.0时代赚的是"等"的钱——等资产涨价、等下家接盘；

3.0时代赚的是"做"的钱——自己把资产盘活、让它产生现金流，才有价值。

四、那机构呢？——说几句从AMC出来才敢说的实话

有人可能会问：市场变了，那银行、AMC这些机构，是不是出包更便宜了？

恰恰相反。也正因为3.0时代的玩法彻底变了，那些看起来"船大难掉头"的银行和AMC，反而暴露出和新规则不匹配的硬伤——而这些硬伤，恰恰给民间参与者留了空间。

我先说清楚：我不是来吐槽国企的。我自己在国有AMC体系待了整整10年，从浙江到江西到广东到广西，太了解他们运作的方式了。不是里面的人不想做好，是制度设计就不是为"灵活处置"准备的。

三个硬伤，一个比一个实在：

硬伤一：1个团队管十几亿，小项目只能"放养"

我接触过的这么多四大AMC各地的分公司包括老东家的实际情况，一个业务部门可能就3到4个人，手里管着多个资产包，几百户债权，金额少说十几亿。一家分公司覆盖全省，项目从省城到县城都有，跑一趟来回就得几天。

怎么管？只能"抓大放小"——大项目专人盯着，小项目直接丢给律师走诉讼。流拍就流拍，等攒够了再打折组包转让。

硬伤二：手段单一，除了诉讼还是诉讼

国企机构处置不良资产，最常用的工具就两个：要么推拍卖，要么债权组包再转让。

债务重组？可以用，但针对大项目。直接和解减免？不公开，谁能证明价格就是公允的？会涉及国有资产流失！资产抵债？可以用，但怕担管理责任，不到万不得已不考虑。找外部服务商合作？倒是有想法，但规则摆在那——"成交才付费"。你中介费心费力找到买家，结果拍卖环节被别人高价截胡，白忙活还不说了。谁愿意干？

硬伤三：怕担责，比做成事重要一百倍

这个我最清楚。我在AMC的时候，做一个处置方案，第一个想的不是"这个方案能不能让回款最大化或者最符合项目当时的市场实际情况"，而是"这个方案有没有风险、会不会被审计质疑"。

举个例子。广西有一家国企，处理内生不良，也参照AMC采取债权转让方式处置，但之前有民间投资人低价买了他们的债权，后来投资人通过自己运作赚了钱。结果内部就有人质疑这是不是"国有资产流失"？后来直接出了规定——"价格不到本金的债权一律不转让"。

问题是：本金1000万的债权，抵押物拍卖只能回500万，你挂1000万，谁买？买去的人赚什么？一直盯着沉默成本想着可能有人会买，现实呢没人买，那就放着。放着，考核还能说"该走的流程都走了，流拍了是市场原因"。亏钱可以，但不能被说"国有资产流失"。

我不是批评国企。我是太理解了。因为考核体系要的是"不出错"，不是"做最优"。那些在AMC里想尽办法推项目、想找合作方、想灵活处置的人，他不是不努力，他是真的施展不开。

五、3.0时代也有好消息

说了这么多，好像全是坏消息？也不是。

3.0时代最大的机会，恰恰藏在国企的"夹缝"里。

因为国企精力有限、手段有限、怕担责任的这些"盲区"，正好是民间参与者能不依赖牌照、不拼资金规模，就能切入的空间。

三个方向，我说具体点：

第一，做机构"看不上"的项目

金额小——几十万到几百万的项目，机构算一下管理成本，直接放弃。地点偏——县城乡镇的项目，机构没有本地团队，尽调成本高。有瑕疵——限购、限转、占用，需要本地资源协调，不是简单司法推进。这些项目对机构是鸡肋，但对有本地资源的人来说，恰恰是低价买入的机会。

第二，简化1段，聚焦2段

不用自己从头啃法条、跑法院。找两种项目：一是能找到和债务人"和平解决"路径的；二是司法障碍大体已经消除的。让专业律师负责诉讼，你把精力放在盘活上——公寓改造、厂房招商、商业重新定位。3.0时代的核心竞争力，是盘活能力。

第三，别急着砸钱，现在正是积累资源的时候

很多人问我：现在是不是低价入场的好时机？我的判断是——还没到。因为国企有自己的降价逻辑：只有当抵押物流拍、市场证明确实不值预期价，他们才有审批依据降价。这个"市场验证"的过程还没走完。

还有一个更深层的问题——很多机构的思维还停在"价格打折就有人买"。这是一种路径依赖：2.0时代资产自己会增值，只要挂个折扣总有人抢。但现在市场变了——住宅、商业、厂房，缺的不是折扣，是使用价值。没有租金、没有现金流、没有产业方愿意接，你打三折也没人看。资产的价值从"价格标签"变成了"现金流证明"，这个观念的转变，在机构体系里比降价审批更难推动。

所以货多的是，不用急。但现在是积累的黄金期——对接产业方、资金方、运营团队，搞清楚不同类型资产的盘活逻辑。

打个比方说，现在的不良资产市场就像股市里的熊市。nobody知道底在哪里，但你能做的是：研究你看好的"标的"，把它的底细摸清楚，同时把自己的"弹药"储备好。等市场真正好转了，你才有子弹打出去，而且因为提前做足了功课，出手时心里不慌。这和闭着眼睛在牛市里追涨杀跌完全是两回事。

等市场验证到位了，手里有资源、有认知的人，才能接得住。

上面三条，主要是从有资金、有团队的专业民间机构角度说的。但说实话，机构手里大量的不良资产分布在三四线城市和县城，不可能每一单都靠专业机构去接。

这就引出另一个我一直在关注的方向——帮非核心城市的普通人找到切入机会。

机构手里大量的资产分布在三四线城市和县城——金额不算大、抵押物有瑕疵、本地关系复杂。按前面说的逻辑，这些项目机构自己顾不过来、也处置不顺手，但不太可能每一单都靠专业的民间机构去接。我在开篇里提到过，一线二线以外的城市，资产状况本来就比不上核心城市，需要的资源和信息更多、更散。国有机构看不上，民间资本不愿花精力，很多项目根本没人碰——但这类项目的量，一点不小。

所以我一直觉得，在这些地方，如果有本地有资源、有决心、愿意深耕的人，能看懂不良资产的核心逻辑，结合自己的优势找到切入点，这就是一个值得走的方向。不是什么暴利，但足够扎实。

即使你现在不是做这行的，也可以从现在开始做准备——了解本地资产情况、积累人脉资源、学习基础逻辑。等市场时机到了，有准备的人才能抓住机会。

如果同行里有也关注这个方向的，大家不妨多交流——非核心城市这么大，要真正落地，离不开在当地找到合适的人。这个阶段大家互通资源、提前对接储备，对谁都不是坏事。

3.0时代不是不良资产的末路。是洗牌。

门槛变高了，淘汰的是那些还抱着2.0思维不放的人。但对真正懂行、有资源、能落地的人来说，机会反而更清晰了——路不窄了，是清了。

3.0时代的核心，是把"等资产涨价"的侥幸，换成"靠运营变现"的能力。要么扎进机构顾不上的没有优势的资产运营端，要么沉到非核心城市做本地资源整合——这两条路，都得先放下2.0的惯性，先懂"做"，再谈"赚"。（本文不涉及非对公不良项目的讨论）

下篇聊什么？做了12年，我一直觉得这个行业最大的认知错位就是——很多人第一步就搞错了，把不良资产当成了"买便宜资产"。下篇我们把这件事彻底说清楚。

这是我在资产界专栏的第二篇。12年从业，我见过不良资产最好和最坏的样子。后续我会持续分享真实感悟，不讲大道理，只讲真实案例。

如果你也在不良资产行业，欢迎关注这个专栏，一起交流。不代表资产界观点，仅代表我个人看法。