作者：李乐敏

来源：中国破产法论坛（ID：bjbankruptcylaw）

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房企破产后在建工程续建费用承担问题探析

浙江振邦律师事务所主任 李乐敏

很高兴有这样一个机会跟大家一起学习跟交流，我跟大家交流题目是“房企破产后在建工程续建费用承担问题”。这个问题在实践中讨论的比较少，目前我们在做一些破产案件当中我们考虑的问题是越来越细小的问题，但是看上去是细小的问题可能对整个案件的推进造成一个大的问题。我为什么要考虑房企破产后关于续建费用的承担问题呢？也是我们办理案件当中所引发的一个思考。

在我们承办的一起房地产破产案件中，债务人开发的是较为高端的楼盘，主推别墅、排屋、大平层等户型。当债务人进入破产程序时，开发的楼盘已烂尾多年，房屋销售过半，债务人的土地使用权、在建工程已分别抵押给四大金融债权人，项目尚欠在先工程款约2亿元。如引入共益债资金对烂尾楼进行续建，则后续仍需投入约6亿元。巨额的后续投入、庞大的在先负债以及受房地产行情的下行因素等影响，债务人唯一的收入，即房屋销售款项，据管理人测算仅能偿还共益债、建设工程优先工程款，对抵押权人的清偿比例有较大的影响，普通债权清偿比例接近于0，各债权人的利益冲突十分激烈。

此时，在破产前购买了房屋的债权人皆要求管理人交房，其中，较多的购房债权人已经在债务人破产前付清了大部分或全部购房款，也就意味着按照原合同约定管理人后续无法向购房债权人收取房款或仅能收取少部分尾款，这是远远不足以覆盖续建房屋费用的。如购房债权人不承担续建费用的，将在该案中导致续建费用最终由抵押权人买单的结果。举例说明，房屋A，在破产前抵押给B银行，后又出售给个人C，C付清了全部房款，但房屋建到一半公司破产，后续建造还需要投入50万元。依据优先保护消费性购房者利益的原则，A房屋在建成后应当交付给个人C，而银行B，不仅不能就抵押物A房屋获得优先清偿，还需要承担房屋续建费用，这对抵押权人是不公平的。也是基于此我认为对续建费用如何进行分担是值得探讨的问题。

我下面也是简单围绕着这个内容跟大家做一些介绍，这里主要还是我个人的观点，供大家参考讨论。我们写的文章，论文集里面有，供大家以后一起来思考和交流。主要是三大块，第一是房企破产的融资续建模式，二是添附理论的解释路径，三是续建费用的范围、承担比例及限度。

第一，房企续建模式，它总的背景就是进入破产程序之后，要进行续建，续建需要资金，是这样一个背景之下来考虑的问题。第二就是房企续建之后，怎么做？它的意义在哪里？一般情况下房企进入破产程序之后主要是两种方式，一个是把整体项目进行转让，第二个就是通过引进第三方资金进行续建，这两种模式完全是跟房企的重整模式有关。问题在于，续建之后，这笔续建费用到底由谁来承担？怎么样比例的承担？这是我们需要考虑的。进入程序之后，这个时间点，因为之前法律以及司法解释保护消费性住宅，此时这个权利是已经特定化了，那么在特定化之后，通过重整的方式把房屋建设好之后，交付给应当保护的消费性住宅，这样一种情况之下它的续建费用要不要承担？如以上案件系破产清算的，债权人的受偿价值实际在进入破产程序时已经特定，破产后的续建行为，与民法上的“添附”颇为类似。则最终能够取得房产的在债务人破产前已经购房的消费性购房户，是否需要对续建费用进行分担是值得探讨的问题。

第二，添附理论解释路径，来考虑这样一个问题。我们的出发点是要对续建费用进行承担，那如何承担？它里面就涉及到一个合法性问题，法律层面上立不立得住脚？还有这种方式债权人会议角度能不能表决通过？

一是要考虑续建费用的性质。续建主要是两大块，具体如浙江的金星房产在破产案件当中是通过政府方式介绍资金来续建，我们做的房企破产案件当中我们直接引进第三方资金，《破产法》司法解释（三）第二条有规定，因为这个资金是优先于普通债权。这里面同时又涉及到这个续建的费用到底是什么样的一个范围？在建工程产生的机械、材料人工等等一些费用，包括资金引进之后产生的利息，包括后续销售过程当中产生的税费等等，所以我们的理解把这些费用，因为债务人继续营业产生的一些费用。

二是房企续建与添附理论的考量。所谓的添附有三种方式，它有三种构成要件。但是我国的《物权法》都没有对添附做出明确规定，仅在民法通则若干问题意见当中有添附规定。就添附制度的债权效力而言，因适用添附而丧失原物所有权的，可适用不当得利以及侵权责任的相关规定，以获得赔偿，但不能再主张所有权返还。

在破产程序中，一类债权人的受偿权利显著高于清算下的受偿价值，但其他债权人并没有受益或受偿利益减少的，对于其他债权人而言，是显著的不公平。参照添附制度，续建行为可视为将动产附合于在建工程之上，故在先购房者最终取得房产并对建成房产享有物权的，系在建工程所有权的延伸，但其取得所有权的前提在于对动产的价值进行补偿，最终取得房产的购房者应当对在建工程续建费用进行分担。

第三是续建费用的范围是哪些？如何来承担？到底比例是多少？这些问题都很复杂。如果说要承担，那么续建费用是多少，这就涉及到一个范围的问题。它里面有两大块，一些工程材料的费用，后续产生的费用，后面这块费用不应当放在续建费用的反弹里面。第二是涉及到比例的问题，比方说一个房企破产之后，有两处，一处已经建造好了，还有一处总的要造20层楼，实际建了10层楼，那后面这10层怎么办，那这些费用如何来承担？

在先购房者对于续建费用进行分担，初衷在于避免在破产程序中过多地维护购房者的权益而导致对其他债权人明显的不公平。在先购房者分担的续建费用的比例，应当以每户在先购房者平均需要承担的续建费用为限，以其在于开发商签订《商品房买卖合同》后的剩余应缴纳房款为尺度，如平均承担的续建费用高于该购房者剩余应缴纳房款的，则应当补足平均续建费用；如该购房者剩余应缴纳房款足以覆盖平均承担的续建费用的，则该购房者只需缴纳剩余房款即可，无需另行补足续建费用。在实务中，管理人在确认购房户的交房请求权后，应当要求以上购房户在一定期限内缴纳全部剩余房款，如应缴的剩余房款不足以支付所交付房产的续建费用的，则应当要求购房户继续补足续建费用。

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原标题：主题演讲|李乐敏：房企破产后在建工程续建费用承担问题探析

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