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“千亿浙系房企”陷债务困局,温州资本大鳄左手地产右手金融

金融踩雷 融资收紧

作者:感恩赞赏你

来源:小债看市(ID:little-bond)

在4月入股绿城后,近日新湖中宝又玩起了擅长的股权质押融资术,因为去年就伴其左右的债务问题一直没有得到解决。

股权质押

7月28日, 新湖中宝(600208.SH)发布公告称,其实际控制人黄伟解押后再质押1.16亿股,截至公告披露日黄伟及其一致行动人累计质押37.67亿股,占其所持股份比例76.97%,占公司总股本比例43.9%。

股份质押公告

可以看出,黄伟及其一致行动人对新湖中宝股权质押比例较高,其中浙江恒兴力控股集团质押率已高于90%,而融资用途为所投资企业的经营周转。

黄伟及其一致行动人累计质押股份情况

一直以来,新湖中宝最出色的表现就在于善于利用资本杠杆,股权质押-解押-再质押循环是其常用的融资术。

然而,今年3月源于对新湖中宝再融资风险的担忧,穆迪将新湖中宝企业家族评级从B2下调至B3,展望维持“负面”。

未来1年,新湖中宝将面临大规模的债务到期压力,再融资压力加大。

截至今年9月底,新湖中宝到期债务高达228亿元,其中包括18亿规模“18中宝02”面临回售,以及2021年6.58亿美元境外债券回售和赎回。

《小债看市》统计,目前新湖中宝国内存续债券10只,存续规模为94.48亿元,其中将有57.28亿债券于一年内到期,面临较大集中兑付压力。

在境外债方面,新湖中宝存续6只境外债券,值得一提的是今年3月新湖中宝新发行一只2亿美元高息债券,票面利率高达11%。

再融资承压

据公开资料,新湖中宝总部位于杭州,主业为房地产开发,1999年在上海证券交易所上市。

新湖中宝多次入选“中国房地产开发企业百强”、“中国房地产开发企业经营绩效十强”、“中国房地产开发企业城市覆盖十强”。

从股权结构上来看,新湖中宝的控股股东为新湖集团,持股比例32.41%,穿透后公司实控人为自然人黄伟,共计持有53.06%股份。

据克尔瑞数据显示,2019年新湖中宝操盘金额132.4亿元,位列房企第138位;操盘面积82.1万平方米,位列第144位。

2016年以后,新湖中宝在发展房地产主业的基础上,布局金融股权投资领域。先后投资了诸多金融机构股权,实施“地产+互联网金控”双主业战略。

但是近年来,新湖中宝的盈利能力连年下滑,业绩和现金流承压。

2017年,新湖中宝实现净利润33.22亿元,同比下滑43.1%;之后两年再次下滑24.55%和14.08%。

值得注意的是,2018年新湖中宝经营性现金流由正转负,大幅流出37.79亿元,可以看出在业绩下滑的同时,其经营获现能力也在恶化。

截至2019年6月底,新湖中宝拥有开发项目数量约50个,项目土地面积约1200万平方米,加上江苏启东和浙江平阳的海涂项目,土地储备总面积达3000万平方米。

按理来说,新湖中宝土地储备充足,且多位于浙江、江苏、上海等长三角地区,地理优势明显,为何不能转化成销售,业绩如此难看?

因为,上述土地储备中包含大量旧改项目,不仅开发周期长、难度大、回款慢,而且拆迁资金消耗大,这就导致新湖中宝营收规模小于同规模房企,并且资金链紧绷。

截至最新报告期,新湖中宝总资产1450.44亿元,总负债1097.5亿元,净资产352.94亿元,资产负债率75.67%。

《小债看市》分析债务结构发现,新湖中宝流动负债和非流动负债规模相当,债务结构较合理。

截至今年一季末,新湖中宝流动负债有537.06亿,其中短期借款64.27亿元,一年内到期非流动负债142.18亿元,其一年内到期的短期负债有206.45亿元。

然而,相较于200亿短债,新湖中宝手中资金明显不足。其账上货币资金只有127.09亿元,较2019年年末下降20亿,现金短债比为0.6,面临较大短期偿债风险。

在银行授信方面,截至今年一季末新湖中宝银行授信总额为788.46亿元,未使用授信额度为254.56亿元,可以看出财务弹性尚可。

在负债方面,新湖中宝还有非流动负债560.44亿元,主要为长期借款381.59亿和应付债券134.21亿,其整体有息负债在700亿以上,带息债务比高达66%。

高企的有息负债,使得新湖中宝2019年光利息支出就有27.07亿元,财务费用合计26.25亿元,对利润形成较大侵蚀。

盈利能力欠佳、资金链紧张之下,新湖中宝偿债来源主要依赖于外部融资。除了借款和发债,其还有3次租赁融资,3次应收账款融资,6次定增,38次股权质押融资以及两次信托融资。

然而,2019年由于新湖中宝金融板块频繁踩雷,致使外部融资环境恶化,当年三季度其筹资性现金流净额由净流入转为净流出状态,2019和今年一季度分别流出63.38亿和8.18亿元。

融资不畅、流动性压力之下,新湖中宝开始变卖资产回流资金。

2018年,新湖中宝将海涂土地作价8.15亿转让给温州平阳县国土资源管理局;2019年7月向融创转让对价为67亿的旧改项目;同年12月又向绿城房产转让上海新湖35%的股权及相应权利和权益。

同时,新湖中宝以总价30.685亿港元的价格认购绿城3.32亿股股票,成为其第三大股东。与绿城的一系列合作,既能整合土地资源开辟新项目,又能缓解新湖自身资金周转压力。

另外值得注意的是,新湖中宝存货高企、受限资产规模庞大,均不利于其资产流动。

截至今年一季末,新湖中宝的存货为703.57亿元,占流动资产的75%,主要由其上海旧改项目投入资金增加所致。高企的存货不仅对资金形成占用,还有一定跌价风险。

在受限资产方面,2019年年末新湖中宝有371亿资产受限,占总资产的四分之一,主要为存货和长期股权投资,因此其整体再融资弹性十分有限。

近日,新湖中宝公告称,将为南通启新置业、南通启阳建设、南通新湖置业提供总额不超过25亿元的担保。

据统计,新湖中宝对外担保余额合计183.82亿元,其中对全资和非全资控股子公司担保余额为140.99亿元,分别占公司最近一期经审计净资产的52.27%和40.1%,存在一定担保风险。

总得来看,新湖中宝总债务负担较重,由于其旧改项目开发周期长、资金回流较慢,目前存在较大流动性压力,同时大量债券和借款到期需兑付,面临较大集中偿付压力。

左手房产 右手金融

“新湖系”实控人黄伟为人颇为低调,几乎从不在公开场合抛头露面,然而这也阻挡不了他登顶“温州首富”。

2019年,胡润百富榜上,黄伟、李萍夫妇排名第146位,财富值230亿元人民币。今年2月其又以250亿财富名列《胡润全球富豪榜》第729位。

上世纪80年代初,黄伟曾在浙江瑞安城关一中做过教师,随后被调至温州市委党校工作,期间多次炒期货。

90年代初,黄伟凭借温州人的胆识,在杭州国际大厦租下了几个柜台卖眼镜,并用赚取的资金倒卖认购证,从中赚到了第一桶金。

1994年,35岁的黄伟创立新湖集团,随之进入房地产业并依托地产逐渐形成“新湖系”。

2000年后,新湖系接连入主新湖创业、哈高科和新湖中宝三家上市公司,形成新湖系的“三驾马车”,黄伟也成为与涌金系掌门人魏东齐名的资本大鳄。

2006年,新湖集团以定向增发的形式将其旗下14家房地产子公司置入新湖中宝,牢牢确立新湖中宝主营房地产的地位。

三年后,新湖中宝吸收合并新湖创业,新湖系资本版图渐明,新湖中宝旗舰地位凸显。

2015年,新湖中宝先后入股中信银行、温州银行、盛京银行、湘财证券、长城证券等金融机构,两年后又将目光投向了新兴科创领域。

2018年,新湖中宝分别增资趣链科技和浙江邦盛科技,一年后趣链科技已成区块链独角兽,估值达到50亿元;此后其培育孵化的互联网金融企业51信用卡也在香港上市,总市值约95亿港币。

连续两笔成功的投资让新湖中宝尝到了甜头,后又相继参股了万得信息、邦盛科技、趣链科技、通卡联城、晶晨科技等众多科创企业,其中晶晨科技在2019年8月登陆科创板。

而就在金融和投资业顺风顺水时,由于监管收紧,新湖中宝旗下金融板块频频踩雷。

2019年7月,湘财证券“踩雷”罗静案;后来51信用卡因催收行为违法爆雷;同时新湖中宝投资的中信银行、温州银行及盛京银行频收罚单。

目前,在经济下行压力,金融去杠杆背景下,以“地产+互联网金控”双主业经营的新湖中宝,激进扩张之路遇阻,千亿负债压顶,再融资压力始终伴随左右。

注:文章为作者独立观点,不代表资产界立场。

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