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2023不良资产大会昆明站
公开土地市场竞争激烈，尤其是集中土地供应政策出台后，城市更新已经成为一家规模型房企不得不进入的赛道。
作者：神镇的猫总
来源：好猫财经（ID：haomaocaijing）
短短一两年间，一些房企已宣称拥有数十个项目，货值数千亿元，甚至上万亿元。
“人有多大胆，地有多大产。”
来看看华南房企佳兆业，这家被称为“旧改之王”的房企，在财报上用一个数据指标，来证明自己可以享有该美誉：
“按2021年新增土地的权益代价来计，上半年通过城市更新供应的土地，已占公司整体土地供应的41.3%。”
2020年年报中，这个比例还仅仅是29%。无论是41.3%，还是29%，在全国规模型房企里，比例都已经算很高了。
这个指标其实有点难懂，是关于土地成本，上半年佳兆业新增土地权益代价为252亿元，用土地货值来表示更加直观一点。
上半年，佳兆业城市更新项目转化可售面积112.5万平方米，可售货值727亿元，而整个2020年，佳兆业通过城市更新转化的可售货值也仅有640亿元。
佳兆业预计，下半年还将转化成可售面积155万平方米，对应可售货值742亿元。
如果全年通过城市更新供应可售货值达到1500亿元左右，与佳兆业年初预计2000亿元的可售货值相比，可以说佳兆业的大部分项目均来自于旧改。
千亿房企中，没有一家企业有佳兆业如此高的旧改货值占比。
城市更新项目前期土地获取周期长，但通常城市更新项目位置优越，一旦转化为可售项目后，土地成本相对公开市场更低。
城市更新业务，是助力佳兆业降负债的“功臣”。
从2017年末至上半年末，以半年为一个周期计算，佳兆业净负债率已经成功实现八连降，从300%下降至93.7%，有息负债从1111.7亿元小幅增长至1237.8亿元。
同时期内，佳兆业的销售额从447亿元增长至超千亿元，货币资金从211.7亿元增长至487.4亿元。
整体来看，佳兆业的“三道红线”已全部达标，从一家高负债房企转变为一家潜力型房企。
这个过程中，城市更新项目的转化，一方面降低了土地储备补充压力，更多现金用于偿还债务；另一方面，城市更新释放出更多利润，实现了股东权益的增加。
更重要的是，城市更新项目助力佳兆业销售额稳定增长，现金流更加顺滑，在融资转换上有更多的腾挪空间。
数年的债务管理良好记录，让更多的金融机构相信佳兆业，有更大发展空间，并能够实现双方共赢。
销售额快速增长的同时，控制住有息负债增长速度，也是一种降杠杆，在精细化管理时代，更考验着公司财务管控能力。
过去三年，佳兆业的有息负债增长率仅为3.8%，更为明显的是，佳兆业的融资渠道和融资结构改善。
截至上半年末，佳兆业一年内到期的短期债务占比仅为20.2%，同比减少5.8个百分点，长短期偿债能力较为可观；借款种类上，银行借款占比较2020年年末提升5个百分点。
上半年，佳兆业在融资上完成三件大事，增发股份集资25.9亿港元；境内发行ABS和长租公司债18.37亿元；完成30亿美元优先票据交换要约，并发行5亿美元2025年到期优先票据。
融资渠道和债务期限的拓展，降低了再融资风险，在房企面临信用紧缩的当下，没有什么比这更重要了。
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