作者：sven

来源：资产界

四年前，孙宏斌在债务违约公告上签字的时候，大概不会想到这一幕——四年后，中信金融资产主动找上门，请他操盘武汉光谷一个45万方的优质项目。

不是借钱，是请人。

近日，融创华中区域成功中标武汉光谷湖畔捌号项目（案名：武汉湖畔大观）的开发管理及销售服务，正式与中信金融资产签约。一家曾在2022年官宣债务违约、背上近万亿负债的房企，如今被国内顶级AMC请来当“操盘手”——这在中国房地产史上，绝无仅有。

一、AMC持股，融创操盘

此次合作的核心看点，在于交易结构：中信金资持股，融创全权操盘。

项目原开发商武汉捌号湖畔置业有限公司，由中信金融资产持股。融创中标后，全面负责开发管理、产品打造与销售运营。资金方是央企，操盘方是曾经被央企纾困的民企。

这套交易结构的精妙之处，在于专业分工——AMC提供资金、承担风险；融创输出产品力和操盘力。对中信而言，不再简单当“接盘侠”，而是引入专业运营商实现资产价值最大化；对融创而言，无需大额资金投入，凭借品牌和运营力就能获取管理费与销售分成，是典型的轻资产输出。

从“中信救融创”到“融创操盘中信新项目”，合作层级完成了跨越式升级。此前双方已三度携手：上海董家渡项目，中信联合银团注入120亿元纾困资金，落地“AMC纾困+信托入局+融创操盘”模式，6个月内三开三罄，成交215亿元；天津梅江壹号院三期，中信投放13.82亿元，解决84家债权人诉求；上海壹号院，中信投入超40亿元，2025年全年销售额突破220亿元，全国单盘销冠。

三度纾困，三次验证。武汉项目是第四次合作，但角色已经不同——融创不再是“被救者”，而是被请来的“解题人”。

项目本身也足够优质：总建面约45万方，占位汤逊湖湖畔科创核心板块，定位运动有氧公园住区，自带8万方社区园林，1公里内覆盖地铁2号线藏龙东街站、九年一贯制学校及完善商业配套，是光谷难得的一线湖居大盘。

二、史上规模最大的债务重组

融创的坠落，至今回看仍令人唏嘘。2021年，融创还以近6000亿元销售额高居行业前三。但高杠杆的隐患早已埋下——有息负债超3000亿元，存货超6000亿元，占流动资产近七成。

2022年5月12日，4笔美元债利息无法偿还，公告发出，融创正式出险。

此后四年，融创踏上了中国房地产史上规模最大、结构最复杂的债务重组之路。

境内债先行一步，2022年底完成5支公司债券和4支非公开公司债券合计141.2亿元重组展期。但到2024年，又不得不推动155亿元境内债二次重组，重点不再是“展期”，而是“削债”。

境外债才是真正的主战场。约96亿美元境外债务，债权人遍布全球，结构极其复杂。2025年12月23日，历时近一年谈判，重组正式生效，通过债转股、票据置换、小额现金兑付等组合方案全面解除旧债。随后境内债重组也通过现金要约收购、债转股、以资抵债、留债展期四种方式完成，降债比例超50%。

2026年1月5日，香港高等法院驳回针对融创的清盘呈请。融创成为行业内首个完成境内外公开债务全流程重组的民营房企。

代价也是惨烈的。2025年全年营收451.2亿元，同比下滑39%；毛亏6.4亿元；有息负债虽较2021年底高峰压降1334.5亿元，但仍有1882.6亿元之巨。

用一句话总结：账面干净了，身体还很虚弱。

而正因如此，轻资产转型才显得格外重要——重资产的老路回不去了，也绝不能回去。

三、融创的底牌

债务重组完成的真正意义，不仅是卸下包袱，更是打开了新的战略空间。

融创的底牌一直很清楚：产品力和操盘力。四年出险期间，融创累计交付72.2万套住房，保交楼硬仗基本收官。没有烂尾的底子，保住了品牌信用的最后一道防线。

在轻资产转型的棋局上，孙宏斌还有一个“秘密武器”——2024年成立的“而今资本”。

公开资料显示，而今资本的模式清晰而克制：一手牵资本，引入贝恩投资、高瓴等顶级机构；一手挖资产，聚焦一二线城市核心区不良项目；最后由兄弟平台“而今管理”负责开发代建。三方形成“资本+资产+操盘”闭环。与传统AMC收购债权赚金融差价不同，而今资本直抵底层资产，只挑选有盘活价值的项目重新定位、建造、销售，赚的是资产增值的钱。成立不足一年，已深度参与上海虹口北外滩旧改地块等一线城市项目的洽谈。

战略重心已从“保交付”转向资产盘活与经营恢复。2025年全年，融创盘活了12个核心城市项目，预计获得约112亿元资金，已实际到账85.8亿元。目前，融创已与中信金融资产、东方资产、长城资产等多家头部AMC达成合作，落地规模超300亿元。

融创在武汉也非新面孔。2025年光谷壹号院开盘即登顶当地网签金额及套数榜首，国博城拿下全市销售套数冠军。产品力和营销力已获市场验证。从市场基本面看，2026年一季度光谷商品住宅网签1754套，同比增长61.21%，需求端支撑坚实。

整体来看，武汉湖畔大观项目具备“央企资金+专业操盘+优质标的+成熟模式”四重优势，在当前市场环境下，大概率能跑出不错的去化成绩。

当然，挑战同样不容忽视。融创自身仍背负1882.6亿元有息负债，轻资产模式能否持续造血有待验证；光谷新房供应正在放量，定价策略将是关键考验；中信金资作为资金方，对投资回报率的要求是产品定位的硬约束。但更重要的是这个项目所代表的方向——出险房企不必重返重资产扩张老路，可以凭沉淀的产品力和运营力，成为AMC手中不良资产的“价值引擎”。

融创的故事，给所有出险房企指了一条路：别光想着还债，想清楚你还“值钱”的地方在哪里。也给所有AMC提了一个醒：未来的不良资产市场，不缺钱，缺的是能把烂资产变成好产品的人。

对从业者而言，这个案例值得持续跟踪——它可能正在定义下一个周期里，AMC与房企合作的标准范式。而武汉光谷这45万方，也许只是开始。

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原标题：欠了1800亿的融创，成了不良资产操盘手

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