-
连接人,信息和资产
-
2023不良资产大会昆明站
S哲向坤总提出一个问题“为啥快周转的徒弟们都在ICU，玩快周转的鼻祖碧桂园确安然无恙”？
作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID:ziguanshidai)
前些天，新芽在南京和几个投拓朋友小聚，大家聊的最多的话题就是房企暴雷事件。
期间，S哲向坤总提出一个问题“为啥快周转的徒弟们都在ICU，玩快周转的鼻祖碧桂园确安然无恙”？
坤总曾经在碧桂园呆过6年，最近3年也先后在两家黑马房企担任投拓总。他说出了自己的见解！
同样是快周转，快和快其实也不完全一样！”坤总说。
“碧桂园的快，核心是‘快出’！在碧桂园拿地的第一要义是能快速实现现金流回正，也就是快销。
碧桂园的本质是现金流回正周期极短，三四五线首开即回正，后期经营弹性非常大，可以停工缓建缓推售等各种灵活措施应对市场；二是这几年存货管理非常灵活，看似降价甩卖的都是长库存，现金盘活很彻底；这就和快销品一样，库存上积压少没负担，新货出货节奏灵活有空间。
因为要求‘快出’，所以要求项目去化能力特别强。
就拿这几月的销售寒冬期来说，市场依然是分化的。不少核心区域、顶流板块照样日光盘；很多去化一般的区域，市场一旦下行，降价都很难卖出去。
而其它不少房企的快，核心是‘快增’，即快速增长规模，虽然很多房企嘴里不说，但实质就是把快增规模当成了公司发展的一切‘核心’……卯足劲冲‘XXXX亿规模’。
‘快增’很多情况下并等于快销，更多的是利用杠杆，快速拿地。
一旦染上了‘快增’规模的瘾，往往就会幻想市场的上升通道会消化掉项目本身存在的风险。
所以拿地风控上就非常容易睁一只眼闭一只眼。集团有拿地数量要求，区域为了项目奖和私利，美化项目前景忽悠公司拿地，明明项目不达指标也要硬凑指标上。
前段时间和集团老领导聊天，他觉得恰恰是评审制度救了我们自己。
以前经常看各种文章嘲笑评审制，感觉很幼稚。评审制本身就是为了安全冗余，才设计的如此复杂。在碧桂园，杨主席对投资拿地的风险管控几乎到了变态的地部，真的就是宁愿整个区域裁撤也不会拿有风险的地皮，这点你不服不行。
——拿地不是目的，安全的赚钱才是目的！测算出来不达指标，很可能未来稍微有一点风吹草动，项目就无法完全按时回款，很多房企现金流断就断在项目回款远超拿地时的可研预期。
前些年在碧桂园的时候，我们区域的各个县我都跑了个遍，我当时就很纳闷，为啥某些县城明明已经是库存高启、项目区位毫无亮点的地块还有一些玩快周转、冲规模的房企在拿。
现在看到他们暴雷，我也就坚定了当时集团严格的评审制，其实就是保命符。
也许这就叫，懂我者生，似我者死吧！
2023年7月22日-23日，诚邀您拨冗莅临。
拿包+尽调+处置+法拍+精华案例全解析！
做好不良资产，学这一门课就够了！
2位深耕该领域的大咖老师领衔主讲，用特殊机会投资视角拆解困境上市公司重组重整中的巨大机遇。
系统提升资产投资、经营、处置实操技能
全面掌握最新结构化融资技能！
还没有评论，赶快来抢沙发吧~
