作者：Osyth

来源：资产界

10月19日，智元机器人及关联公司签约陆家嘴集团旗下三个办公项目，合计面积超过22万平方米，年租金约3.5亿元，不含物业费。

这是上海有史以来最大面积的单笔办公租赁交易。

22万㎡相当于上海甲级写字楼一个季度净吸纳量的大半。

消息一出，前滩和御桥的中介朋友圈直接刷屏。

01

一口气租下三个项目，布局万人团队

智元这次拿下的不是一栋楼，是三个。

前滩源约6.3万㎡，整栋租下T2和T3两栋。

前滩是陆家嘴集团在浦东打造的第二个金融城，紧邻华尔道夫酒店，地铁6号线、8号线、11号线三线换乘，江景房。

前滩尚约7.3万㎡，为新交付项目，整栋即被租下。

御桥智慧谷约8.8万㎡研发空间，位于浦东御桥路969弄，地处张江科学城核心拓展区，2024年12月竣工交付，园区已有大疆、分众等企业入驻。

三个项目加起来22万㎡，前滩两处做总部展示和接待，御桥做研发和量产测试。

更夸张的是人均面积。

截至2025年，智元参保员工约663人，租下22万㎡，人均办公面积高达330㎡，是上海甲级写字楼人均使用面积（10—15㎡）的二十多倍。

人形机器人研发需要测试场地、调试车间、展示空间，前滩的楼做总部接待，御桥的园区做研发测试，这个布局本身就是在为万人团队做准备。

02

华为“天才少年”创业不到4年

稚晖君的机器人帝国

智元机器人2023年2月在临港成立，到现在不到4年。

创始人彭志辉，网名"稚晖君"，B站数百万粉丝的科技UP主。

2020年，他通过七轮面试，以最高档201万年薪入选华为"天才少年"，进入上海AI研究所做昇腾芯片和AI算法研究。

他在B站自制机械臂、外骨骼、自动驾驶自行车，硬核科技DIY视频出圈，任正非后来在华为内部讲话里专门提到过他。

2022年底，彭志辉离开华为，联合邓泰华创办智元。

邓泰华1977年生，在华为干了二十多年，做到副总裁。

一个是技术明星，一个是产业老将。

成立不到半年，智元估值突破10亿美元，成为全球最快的具身智能独角兽之一。

投资方包括高瓴、鼎晖、经纬、红杉、腾讯、百度、京东、比亚迪、三花、TCL、LG电子、韩国未来资产等。

2025年，智元收购科创板上市公司上纬新材，彭志辉出任董事长。

2026年7月启动港股上市筹备，10月最新一轮融资估值约500亿元。

出货量上，2026年上半年智元出货约8400台人形机器人，同比增长562%，全球市场份额从2025年上半年的25%提升至44%，跃居行业第一。

03

AI新贵正在改写上海写字楼格局

戴德梁行数据显示，2026年三季度上海甲级写字楼空置率约20.9%，世邦魏理仕的口径是24.4%。

一边是大量老旧写字楼空置，另一边是核心区次新项目被AI企业整栋扫空，分化在加剧。

莱坊统计，2025年TMT行业租赁中，超过35%来自AI相关企业的新租和搬迁，尤其是从商务园区向甲级写字楼升级的需求显著。

律所、咨询、金融这些传统主力租户还在收缩，AI和人形机器人企业已经成了核心商务区的新金主。

智元这一单，不是租房，是上海写字楼市场换主力租户的一个缩影。

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原标题：年租3.5亿！上海写字楼史上最大租单，被AI公司拿了

写字楼空置率租赁交易租户结构