居住权滥觞于罗马法，后被许多大陆法系国家纳入民法典。但深受大陆法系影响的亚洲国家（地区）并未将居住权制度移植到本国（地区），其主要原因在于文化和制度的差异。居住权制度是否要写入我国法律，早在《物权法》制定时就引发了学界的激烈讨论，但最后居住权并未在正式颁布实施的《物权法》中得到体现。随着中国特色社会主义进入了新时代，在《民法典》中规定居住权制度成为人民的需要。本文介绍了在居住权“入典”前，人民法院对于涉居住权案件的几种主要裁判思路，以及最高人民法院对居住权“入典”后的理解与适用。

一、居住权制度的源起

在古罗马，随着无夫权婚姻和奴隶重获自由的社会现象日益增多，那些没有权利继承遗产，同时又丧失劳动能力者的生活将成为很大的难题。为此，丈夫或者奴隶主就事先把一部分家产的使用、收益、居住的权利，通过遗赠的方式给予妻子或被解放的奴隶。这样的权利被查士丁尼一世整理入罗马法，居住权制度正滥觞于此。

居住权制度对大陆法系影响颇深，相继被德国、法国、意大利、瑞士等国家写入民法典。但同属大陆法系的日本和我国台湾地区却未对居住权加以规定，原因主要是亚洲人并无夫权或奴隶制度等人役传统。居住权是否应写入我国的法律制度，早在《物权法》制定时就引发了学界激烈的讨论。2005年《物权法（草案）第三次征求意见稿》中对居住权做出了规定，是出于对弱势群体的保护。但在两年后正式颁布生效的《物权法》却没有保留居住权制度，原因在于立法者认为居住权调整社会关系的范围较窄，并且很多纠纷可以通过其他部门法来解决，如基于家庭关系的居住问题可以用家事法来调整，基于租赁关系的居住问题可以用《合同法》来调整等。并且，居住权纠纷往往发生在亲友之间，宜用其他救济渠道来解决。

近年来，随着我国社会的主要矛盾发生变化，传统的住房供应体系越来越难以满足中国特色社会主义新时代的要求，为有效兼顾商品房购买的稳定性和房屋租赁的灵活性，加快住房领域供给侧结构性改革，为实现“人民群众住有所居”的目的，将居住权写入《中华人民共和国民法典》，体现了鲜明的时代特征。

二、居住权制度的主要内容

《民法典》第三百六十六条规定，“居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。”就本条规定而言，居住权制度的主要内容包括以下几个方面：

（一）居住权属于用益物权

用益物权作为一种物权，直接设定于物上，权利的实现需要他人消极的不作为即可，属于绝对权、对世权。相比于债权只约束当事人的相对性，物权更能够为保障当事人的安全以及社会秩序。将居住权制度引入《民法典》，是运用物权法定原则确立居住权的物权属性，在最大程度上保护居住权人的合法权利。

（二）居住权可通过合同约定来设立

本条明确规定了居住权可以通过合同约定来设立，但这种合同是否需要基于身份关系，还有些争论。从历史解释来看，基于前文对罗马法的考察，居住权设立所依据的合同需要包括婚姻、收养、监护等身份关系而建立；从文义解释来看，居住权设立所依据的合同还应当包括一般意义的平等民事主体之间；从目的解释来看，如前文所讨论的居住权入典系新时代发展的需要，允许基于非身份关系的合同设立居住权，才能够在新时代发挥民生保障及融资等需要。

（三）居住权的客体是住宅

本条规定居住权的客体是住宅，这一表述不同于立法中惯用的“房屋”“商品房”等。住宅的用途只能是生活起居，如经济适用房、限竞房、两限房、共有产权房、宅基地上所建房屋等。对于商铺、商场、工业用房、办公楼等，原则上不能设立居住权。

（四）居住权的权能限制

若法律不在权利之间的关系做出明确地界定，就会引起的它们之间的不和谐状态、矛盾状态。这就需要《民法典》对居住权的权能进行进一步的限制。

《民法典》对所有权、用益物权和居住权的权能逐级减弱，对比详见下表：

除此之外，《民法典》第366条还限制了居住权的目的，即“以满足生活居住的需要”。

三、居住权与房屋租赁之异同

（一）权力性质不同

居住权系规定在《民法典》物权编中，是基于物权法定原则所创设的物权。

（二）权力期限不同

居住权的期限并没有法律限制，除当事人在合同中对居住权期限加以限制外，居住权人可以一直住到死亡为止。

房屋租赁需要承租人支付一定的对价，具有有偿性。《民法典》第703条定义了租赁合同是“出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同”，出租人需按照市场价格支付一定的租金。

居住权通常无偿设立。《民法典》第368条规定，“居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。”同时，根据《民法典》第371条的规定，居住权也可以通过遗嘱的方式设立。

房屋租赁所产生的权利为债权，不能对抗善意第三人。

居住权属于物权，是一种对世权，相比债权具有优先效力。

四、居住权“入典”前的法院裁判观点

2004年5月5日，朱姐姐与朱妹妹（姐妹关系）约定，因朱姐姐在杭州工作没有房屋可供居住，朱妹妹将其所有的房屋的居住权，以43400元的补偿额让与给无房居住的朱姐姐。嗣后朱姐姐多次要求朱妹妹办理房屋转移登记手续未果，请求法院确认其对房屋的权利。

2.浙江省高级人民法院认为

关于对该居住权权能的限制，由于朱妹妹系基于朱姐姐为其姐姐的特定身份的让与，故朱砚灵享有的居住权不得再转让、继承。

（二）将当事人对居住权的约定认定为所有权

兄弟二人约定共同出资出资建房，其中房屋的第二层由父母居住，待父母过世后为兄弟二人共同财产。嗣后因案涉房屋所有权产生纠纷，对房屋第二层居住权之约的性质成为争议焦点之一。

根据物权法定原则，物权法没有规定居住权，协议约定的房屋的第二层的居住权应为所有权。

（三）在诉讼中支持当事人的居住权请求

1.案情简介

刘某某诉薛某某离婚诉讼中，薛某某答辩称“若判决离婚，请求法庭考虑被告的实际情况，给予经济补偿、提供房屋居住。因被告无个人积蓄，双方没有共同财产分割，离婚必将导致被告无法维持本地基本生活水平，无力租房。并且，原告有能力提供房屋帮助，原告若坚持离婚，请求判决给予被告房屋居住。”

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第二十七条的规定，认为薛某某的情况“生活困难”的情形。并根据本条，“离婚时，一方以个人财产中的住房对生活困难者进行帮助的形式，可以是房屋的居住权或者房屋的所有权。”判决薛某某可在刘某某的房屋居住至其再婚时止。

五、最高院对居住权“入典”后的理解与适用

最高人民法院认为：“一方面，《民法典》明确规定居住权制度为今后相关案件的审理提供了法律依据，避免裁判者话费大量时间经历用文书说理；另一方面，也大大限缩了裁判者自由裁量的范围。因此，我们有必要检视梳理多年来审判实践中形成的审判理念，对于不违反法律规定，有利于矛盾纠纷化解，有利于充分发挥居住权制度功能的，应当不断完善发展；对于不符合法律规定的，应当及时予以修正。在具体案件的审理中，还有必要通过法律解释和漏洞填补等方法，实现法律推理逻辑自洽和个案公平正义的平衡。”