关于“居住权”，你需要了解的那些事儿~

海普睿诚律师事务所

2020-11-27 15:39
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浅析“居住权”

作者：梁茵

来源：海普睿诚律师事务所（ID：hprclaw）

卷首语

居住权制度最早起源于古罗马法中的人役权,其设立的初衷在于保障弱势群体的利益。国内讨论已超过20年的居住权，将成为2021年1月1日起生效的《中华人民共和国民法典》其中的一大亮点。

疫情期间，一部《安家》，刷爆了朋友圈，而老严夫妇买房的故事更是让人唏嘘不已。掏空毕生积蓄只为儿子买房，好心加了儿媳的名字，最终却被儿子、儿媳和亲家母拒之门外。气愤之余不得不感叹“养儿防老”不再符合实际，“养老防儿”才是社会现实。遇到这种坑爹娘的废物儿子，老严夫妇要怎样才能安心住进自己的房子？

虽然，老严夫妇可以根据《合同法》第192条的规定，“受赠人有下列情形之一的，赠与人可以撤销赠与：（一）严重侵害赠与人或者赠与人的近亲属；（二）对赠与人有抚养义务而不履行”，老严夫妇依法享有撤销赠与的权利，行使登记撤销权，要回房产。但像老严夫妇这样标准的“中国式父母”无论如何是不会跟儿子对簿公堂。不过，即将实施的《民法典》物权编新增设的居住权可以很好的解决这个问题。

党的十九大报告指出，“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。”我国《民法典》物权编确认居住权制度的根本目的就是有利于实现“住有所居”的目标，实现广大人民群众对美好生活的向往。

一、《民法典》中的居住权条文第三百六十六条　

居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。

第三百六十七条　设立居住权，当事人应当采用书面形式订立居住权合同。

居住权合同一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）住宅的位置；

（三）居住的条件和要求；

（四）居住权期限；

（五）解决争议的方法。

第三百六十八条　居住权无偿设立，但是当事人另有约定的除外。设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。

第三百六十九条　居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租，但是当事人另有约定的除外。

第三百七十条　居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭。居住权消灭的，应当及时办理注销登记。

第三百七十一条　以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。　

二、居住权可以发挥以下哪些方面的功能

1、避免《安家》中的老严夫妇悲剧

《民法典》实施后，即便老严夫妇为儿子出资全款买房，将房子的所有权登记在儿子、儿媳名下，但同时签订居住权合同，约定老严夫妇对该房屋享有居住权，直至老严夫妇均去世。那么在此期间，老严夫妇的儿子、儿媳是没有权利将老严夫妇拒之门外的。且依据第三百六十八条“居住权无偿设立” 居住权人不同于租户，不用付房租。

2、保障和完善廉租房制度和公租房制度

增加低收入者和“夹心层群体” 获得物权的稳定性，增强居住者的获得感，完善住房保障体制。

3、实现“以房养老”

我国家庭养老负担十分沉重，421家庭结构导致独生子女老年父母"老难所养"。老年人为确保晚年生活需求和生活品质，可以出卖自己实际居住房屋的同时在房屋上设立居住权。由金融机构根据房屋的价值向老年人进行定期的金钱给付，从而确保其生活质量不下降。在老年人有生之年，金融机构虽可取得所有权，但还不能实际占有该房屋，而只有在老人身故后，金融机构才能享有完整的所有权。老年人则在获得一笔充足的养老金的同时，又能够享有居住权，对该房屋进行长期的居住。

通过设置居住权实现“以房养老”也有效规避了以房养老理财的骗局，通常这种骗局的套路是忽悠老人将房子抵押换钱，投进所谓以房养老项目，宣称每月能拿数万元养老金。老人将房产处置权交给公司，最初每月能收到高额回报，但没过多久，公司失联、老板跑路，老人“钱房两空”。而根据《民法典》第三百六十八条“设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立。”这样的流程很容易揭穿骗局。同时也提醒老年人，合规以房养老的开展主体为商业银行或正规保险机构，不要因为高额回报的诱惑偏听偏信。

作为一种金融创新模式，目前保险公司和商业银行以房养老的产品设计主要优先满足高龄老人、失独孤寡老人、低收入家庭老人的养老需求，相信，随着居住权的实施，“以房养老”产品品种和业务覆盖范围未来会进一步升级。

4、保障弱势群体

如离婚案件的弱势一方、为再婚老人的配偶设立居住权的方式，既保障再婚老年配偶的居住权利，也减少了丧偶老人子女继承房屋的纠纷。

三、对居住权的一些思考

凡事都有两面性，有一利必有一弊。虽然，居住权未来会实现诸多益处，但也带来了一些新问题。

1、进行房产交易时应愈发谨慎

目前房产交易中，一般只需核查房产是否存在抵押、租赁等情形即可。但未来，还要关注是否存在“居住权”。存在“居住权”的房产如何实现其经济价值？特别是法拍房，法拍房清场交付问题常常是个大坑，甚至有些司法拍卖公告明确说明法院只提供执行裁定等文件，不负责清场交付，可想而知中间的困难有多大。如果说之前的“买卖不破租赁”租赁期限最长二十年，有偿为原则。遇到带有长期租约的法拍房，购买人至少还有租赁收益；但居住权的时间期限可以直到权利人去世才可以注销，而且原则上是无偿。因此，当法拍房存在“居住权”时，无疑会令法拍房的购买人更加“望而生畏”。

2、老赖借“居住权”逃避债务

如果老赖提前设立了第三人居住权以逃避债务，如何保障债权人的利益？

虽然居住权制度还需通过交易实践和司法裁判不断完善，但其入典的重要意义毋庸置疑，正折射出了我国法治建设的丰富与完善。但愿，万家灯火下，是温暖与欢乐。

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原标题：关于“居住权”，你需要了解的那些事儿~

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