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2023不良资产大会昆明站
首先，请大家特别注意我圈起来的用词：防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题！
作者：阳新芽
来源：投拓狗日记（ID：ziguanshidai）
就在昨天，地产人的朋友圈又被一则重磅政策刷屏了，住建部官网发出一则意见稿，这则意见稿，可能彻底改变城市更新的玩法和走向！
首先，请大家特别注意我圈起来的用词：防止沿用过度房地产化的开发建设方式，大拆大建，急功近利等问题！
“房地产化”这次词，在政策文件中，非常罕见。这和“教育资本化”没什么太大区别。意思就是，ZF眼中房地产是个急功近利、害人不浅的产业，城市更新千万不能陷入这样的境地！
那不能房地产化，它的反面是什么？公益化、经营化！也就是ZF从定调上，已经限制了房企试图在城市更新上打捞一笔的可能！
意见稿附件内容如下：
1、搞大规模拆除——不行。除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑，原则上老城区更新单元（片区）拆除建筑面积不应大于现状总建筑面积的20%。除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的房屋可以拆除外，其他既有建筑应以保留修缮加固为主，改善设施设备和提高节能水平，充分利用存量资源。
2、搞大规模增建——不行。除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度，不增加资源环境承载压力。严格控制老城区改扩建、新建建筑规模和建设强度，原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2。鼓励探索区域规模统筹，加强过密地区功能疏解，积极拓展公共空间、公园绿地，保持适宜密度，提高城市宜居度。
3、让原住民大规模搬迁——不行。鼓励以就地安置为主，改善居住条件，保持邻里关系和社会结构，更新单元居民就地、就近安置率不宜低于50%。
4、一次性拆一大片——不行。不大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难。同步做好中低价位、中小户型长期租赁住房建设，住房租金年度涨幅不超过5%。
首先可以非常肯定的是，本次文件的出台和最近一系列房地产调控政策是一脉相承的，都是为了扎严房地产调控的篱笆！否则，不会出现“防止城更房地产化”的字眼。
另一方面，也表明了上层对目前城市更新现状的严重不满！
这里新芽发表一下自己的意见：老城区本就建筑密度过高，上面本来寄希望城更能改变老城区过度拥挤、基础公建配套严重不足的现状！但是，好不容易花了大价钱拆完，哪怕一平方米都不舍得浪费，结果城更的结局就是老城区更拥挤了！
同时，大规模的旧城区拆改，也变相增加了市场租金。城中村租金低，生活着大量的低收入、新市民。大规模、短时间拆迁城中村等城市连片旧区，导致住房租赁市场供需失衡，加剧新市民、低收入困难群众租房困难，在租售并举的前提下，这显然是不被ZY允许的。
自2021年以来，各地进入城市更新的快速发展期。尤其是开发商们发现招拍挂拿地不赚钱了，就集中扎堆城市更新建设，而且大量房企在全国的各个区域公司成立城市更新部门，独立于传统的投资部以外。做城市更新早的房企，可以说，撞了大运，在上面还没有紧盯这一块的时候，已经完成了大量低价核心区位土储，在招拍挂无利可图的这两年，依然过的潇洒滋润。
而本次政策的及时出台，就是要以全国统一规范的形式，给地方的城市更新业务，树立了一个详细的规则边界。一些在招拍挂市场基本放弃，转而对城市更新业务寄予厚望的房企，在这个政策面前，又一次遭遇了暴击。
可以说，接下来，寄希望把城市更新作为主战场，以避开招拍挂鏖战的路子是走不通了！
并且可以很明确的说城市更新的赚钱效应也将大打折扣！好不容易花了大价钱拆完，但拆建比不宜大于2，且建筑密度不得突破老城区原有密度强度！并且我相信接下来各地都会更加强调城市更新的生活配套，比如增加小型公园…
最后，政策的步步紧逼，也给在座的放开们再一次敲了敲边鼓！房企只被欢迎做ZF的代建+运营商！想要赚快钱的日子将彻底一去不复返，不要动其他心思，没用的，随时补丁给你打上！
只能说，房企连白银时代也都过去了，不妨就叫——打铁时代！
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